相続した土地が共有名義のままだと危険？｜リスクと解消方法を解説

相続した土地をとりあえず共有名義にしてしまうケースは少なくありません。
「とりあえずそのままにしている
「話し合いがまとまらない」
「現状は特に問題がない」
このような理由で放置していると、将来的に大きなトラブルにつながる可能性がありますし、問題解決がどんどん難しくなってしまいます。

こちらのページでは、共有名義のままにするリスクと、具体的な解決方法について分かりやすく解説します。

なお、共有名義の基本的な内容について知りたい方は「共有名義の土地を相続した場合の対処方法｜共有の解消方法」をご覧ください。

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する人がいると100％の所有権の状態では売却ができません。

また、共有者の中に行方不明者がいる場合や、認知症になる者がいる場合も売却の難易度が上がってしまいます。
ご自身の共有持ち分のみを不動産会社等に買い取ってもらう方法も考えられますが、相場と比較すると半分以下になってしまう等、条件が悪くなってしまいます。

共有者のいずれかが亡くなると、その共有持ち分が相続されます。
そのため、相続人が増えてしまったり、相続人間の関係性が希薄化してしまいます。

相続をした時は兄弟間の仲が良かったとしても、その子ども、孫と世代が変わると状況も変わってしまいます。
中には何世代も前から放置してしまい、相続人の関係者が何十人にもなってしまうようなケースもあります。

権利関係が複雑化してしまったり、連絡のやり取りが困難になってしまい、共有状態の解決が難しくなってしまうことがあります。

利用方法や固定資産税、管理費等の負担などを巡って、共有者同士のトラブルになることがあります。
売却をするのか、賃貸にするのか等も共有者の同意が必要になります。

共有者同士で話し合いをして、土地を分割する方法です。
具体的には、共有名義の土地を分筆してそれぞれを単独所有とする方法等です。なお、共有物の分割をした場合、その持分に応じる現物分割の場合には、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱うため、持分に応じた現物分割の場合には課税関係は発生しません。

他の共有者から持ち分を買い取って、自分の持ち分にする方法です。
他の共有者の中に単独所有を希望する者がいる場合には、逆に自分の持ち分を売却しても良いでしょう。

注意点としては、持ち分買取の際には相場よりも高すぎたり低すぎると差額が贈与と税務署に指摘されるリスクがあります。
親族間の取引価格は特に指摘を受けやすいため、相場に近い金額で売却又は買取りをする必要があります。

共有者全員の合意が得られる場合には、不動産を売却して現金化する方法が有効です。

不動産売却を検討されている方は「不動産査定の相見積もり及び同席サービス｜不動産売却サポート」をご覧ください。

また、資産価値のない山林、原野、別荘地等については、引き取り費用を支払って処分することも検討する必要があります。

山林、原野、別荘地等の資産価値のない不動産の処分を検討されている方は「山林引き取りサービス｜不要な山林等を手放すことができる」をご覧ください。

自分の持ち分のみを売却する方法になります。
共有者の協力を得る必要がないため、解決はしやすいですが、買い手がプロの不動産会社等に限られる点と、相場よりも大幅に低い金額になってしまうため、まずは共有者全員と協力して売却できないか検討をした方が良いでしょう。

山林、原野、別荘地等についても同様です。
持ち分のみの処分も可能ですが、共有者全員と協力できる場合は、持ち分のみの処分よりも費用が低くなる可能性があります。

自分の持ち分を他の共有者に贈与する方法になります。
贈与は無償で引き渡すことになりますが、資産価値が低い場合には、共有状態を解消することができます。
ただし、評価額が110万円を超えている場合には、贈与を受ける側には贈与税が課税されます。（評価額が110万円以下の場合でも、贈与を受ける側が年間で贈与を受ける金額が110万円を超えている場合には贈与税が課税されます。）

上記のいずれの方法でも共有名義の解消が困難である場合には、裁判所に共有物の分割を請求する共有物分割請求があります。

【Ａ1】不動産の売却には共有者全員の同意が必要なため、共有者間の関係性が悪かったり、関係性が希薄ですと、売却に時間がかかってしまったり、難易度が上がってしまいます。

【Ａ2】ご自身の持ち分だけを売ることはできますが、買い手がプロの不動産会社等に限られるため、買い手を見つける難易度が高くなりますし、買い手が見つかっても相場の半分以下など、大幅に低くなってしまいます。

【Ａ3】共有者のいずれかが亡くなると相続人が増えてしまい、権利関係が複雑になってしまうなど、解決が難しくなってしまいます。
他にも共有者のいずれかが行方不明になったり、認知症になってしまうなどのリスクもあります。

【Ａ4】共有者の人数や関係性、不動産の価値などの状況にもよりますが、話し合いがまとまらない場合は長期化してしまうことがあります。
できる限り早めに話し合いをして共有名義を解消した方が良いと思います。

【Ａ5】共有者との関係性や不動産の価値などの状況によって、相談する専門家は異なります。
紛争性がある場合には弁護士ですし、登記関係は司法書士、税金関係は税理士、売却は不動産会社になります。
一般社団法人相続財産再鑑定協会の代表である佐藤和基は、相続税専門の税理士ですので、不動産に関するご相談を多く受けています。
そのため、不動産に詳しい弁護士、司法書士との繋がりも多くありますし、特に不動産会社とは多くの繫がりがありますので、ご相談の状況に応じて必要な専門家をご紹介可能です。
不動産売却（共有名義を含む）のサポートや山林引き取りサービスを積極的に提供しています。

不動産売却（共有名義を含む）のサポートについて、詳しく知りたい方は「不動産査定の相見積もり及び同席サービス｜不動産売却サポート」をご覧ください。

山林引き取りサービスについて、詳しく知りたい方は「山林引き取りサービス｜不要な山林等を手放すことができる」をご覧ください。