相続土地国庫帰属制度の要件｜建物や廃屋がある場合の処分方法

相続土地国庫帰属制度の申請の対象となった土地が「建物がある土地」に該当する場合には、その承認申請は却下されることになります。

そのため、「建物」の定義が重要になります。
通達では、不動産登記規則第111条に定められている「建物」に該当するかどうかで判断するとしています。
不動産登記規則第111条では、建物を「屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と規定しています。

これに対して、「建築物」は建築基準法第2条で次のように規定しています。
土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。

つまり、建物と比較すると建築物の方が広い概念となります。
相続土地国庫帰属制度では、「建物」の有無で判断することになります。
 

建物の有無については、書面調査と実地調査が行われます。
書面調査では、登記記録や添付写真の確認が行われます。
滅失した建物の登記記録が存在する場合には、承認申請者に建物滅失登記の申請等を促すようです。

実地調査では、申請土地に建物がないことを確認します。
建物かどうかについては、建物の登記の存在の有無及び建築物が不動産登記規則第111条に規定する建物に該当するかどうかで判断されます。
実地調査で建物が存在しないことを確認した場合であっても、建物の登記が存在する場合には、その建物を管轄する登記所の不動産登記事務担当者に、申請土地に建物が存在しないこと等について情報提供するものとされています。
なお、建物には該当しない廃屋等が存在する場合は、その廃屋等が、土地の通常の管理又は処分を阻害する有体物に該当するかを判断されることになります。

相続土地国庫帰属制度では、「建物がある土地」は、全て承認申請が却下されます。
では、建物には該当しない廃屋等の場合はどうでしょうか？
廃屋等は「建物がある土地」には該当しないため、ただちに承認申請が却下さることはありません。
この場合、地上に存する工作物として管理に過分の費用又は労力を要するかどうかによって、承認の可否が判断されることになります。
なお、工作物とは、土地に接着して人工的作業を加えることによって成立した物となります。
建物も土地の工作物に含まれますが、廃屋等は建物に該当しない土地の工作物となります。

法的には廃屋等がある土地は、全てが不承認になるとは限りませんが、一般的には廃屋等の撤去には費用がかかりますし、通常の管理又は処分を阻害する有体物に該当すると判断される可能性が高いと思われます。

相続土地国庫帰属制度の利用を検討される場合、建物がある土地は利用することができませんので、建物を取り壊した上で承認申請をする必要があります。
また、建物の滅失の登記も必要です。

廃屋等がある土地については、ただちに承認申請が却下されるわけではありませんが、不承認になる可能性が高いと思われますので、承認申請をする前に撤去した方が良いでしょう。

建物がある土地や廃屋等がある土地を現状のままで処分したい方には、山林引き取りサービスの活用をお勧めします。

山林引き取りサービスは、理事長の佐藤和基（佐藤和基税理士事務所）が令和元年7月から開始したサービスで、山林等を専門に扱う不動産会社等と提携して不要な不動産を引き取るサービスです。
※地目は山林以外でも対応可能で、原野、農地、雑種地、別荘地、建物がある土地なども引き取っています。
一部の農地は引き取りできないケースもあります。

山林引き取りサービスの具体的な内容について説明します。

〇申込ができる人
相続土地国庫帰属制度は相続等により土地を取得した人か共有者の中に相続等により土地を取得した人がいる場合でないと申請できません。
山林引き取りサービスは、取得原因を問わずに申込可能です。
相続又は遺贈だけでなく、原野商法で騙されてしまった方、売買、贈与などにより取得した方、個人か法人かを問わずご利用いただけます。
また、申込は基本的には不動産の所有者ですが、ご家族の方やご相談を受けている士業、不動産会社の方による代理でのお申込みも可能です。

〇申込先
山林引き取りサービスのお申込みは、まずはお問合せフォームからお問合せください。
※一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所のどちらからお問合せいただいても対応可能です。
お問合せをいただいた方にメール添付にて、申込書を送付しますので、申込書と必要資料（固定資産税の課税明細書など）をメール、郵送、ＦＡＸなどでお送りいただけましたら、引き取り費用のお見積りをします。
なお、事務負担の関係で郵送等で提出していただく場合は、資料の返却を行っておりません。
そのため、郵送等の場合はコピーでの提出をお願いします。

相続土地国庫帰属制度は、引取の審査に半年から1年かかる見込みですが、山林引き取りサービスのお見積りは1カ月程度で可能です。
※お急ぎの方は最短で翌日から1週間以内にお見積りを提示可能です。（お急ぎの場合は複数社での相見積りができないため、他社との比較ができない点はご了承ください。）

〇手数料について
相続土地国庫帰属制度は申請時に審査手数料が1筆当たり14,000円かかりますが、山林引き取りサービスはお見積りまでは無料となります。
引取可能な場合には、引取費用が発生します。
※基本的には引取費用をお支払いいただくサービスですが、物件によっては無償又はプラスでの売買が可能なケースもあります。

〇引き取り可能な土地
基本的には地目を問わず、すべての不動産について引き取り可能です。
農地は農地転用（他の地目に変更）可能な場合に引き取り可能です。
お見積りの結果、予算を超えてしまうなどの理由で山林引き取りサービスを利用されない方もいますが、お見積りまでは無料のため、お見積りの結果、山林引き取りサービスの利用をしない方には費用は発生しません。

建物がある土地や廃屋等がある土地については取り壊しや撤去の必要性を検討した上で引取費用のお見積金額に反映させますので、不要な不動産の処分でお困りの方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。
※相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

相続土地国庫帰属制度と山林引き取りサービスの違いを比較すると下記の通りとなります。

※1.農地は農地転用（他の地目に変更）可能な場合に引き取り可能です。
農地転用できない場合、提携先に農地所有適格法人がありますので、条件があえば引き取り可能なケースもあります。
※2.山林引き取りサービスの提携先は基本的には不動産会社であり、引き取るリスクを承知での契約となるため、基本的には契約不適合責任は発生しませんが、一部不動産会社以外が引き取り主となるケースもあるため、契約時にご確認ください。

山林引き取りサービスをご利用いただく不動産は、売買や寄付ができずに手放せない物件となりますので、一般的には活用が困難であるケースが大半です。
そのため、引き取り後に長期保有となってしまうことが多いですが、活用できるケースでは下記のようなものがありました。
〇キャンプ場やサバゲーとして利用
〇別荘地として利用
〇キノコの栽培目的で利用
〇植木屋が植木を育てるために利用
〇林業として利用
〇猟師が狩猟目的で利用
〇自然保護活動をしている団体が自然を再生すために利用
〇太陽光発電設備の設置のために利用（農業を継続できる営農型太陽光発電など）

不要な不動産の処分でお困りの方は、一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所にご相談ください。
山林引き取りサービスは審査手数料等が発生しませんし、お見積りまでは無料となりますので、気軽にご相談できます。
また、相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

不動産業界は、物件の売買・賃貸を仲介する不動産仲介業者、商業施設、ビル、マンション等の開発業者、注文住宅等を手がけるハウスメーカー、マンションや一戸建ての販売を手がける住宅販売会社、不動産物件を管理する管理会社など、その業務は多岐にわたります。

不動産業の方には相続土地国庫帰属診断士の資格がお勧めです。

多岐にわたる不動産業の中でも、山林、原野、別荘地、農地などの問題解決は困難なものですし、専門に扱う方は少ないのが実情です。
相続土地国庫帰属診断士は、相続土地国庫帰属制度や山林引き取りサービスの内容を理解して、不要な不動産の処分にお困りの方に対して提案をすることで、問題解決にお役立ちできる可能性があります。
また、不要な不動産の問題解決をすることで、顧客との信頼関係を築くことができ、他の宅地の売買等のご相談を受けるきっかけとなります。

相続土地国庫帰属診断士について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。