建物が滅失し課税時期に存在していない貸地の評価

1.借地権の定義

借地権の定義は、建物の所有を目的とした地上権又は賃借権となりますので、貸宅地として評価するためには基本的に借主側が建物を建てている必要があります。

2.借地権の存続期間

平成4年8月1日に借地借家法が施工されました。

そのため、借地権が平成4年7月31日以前に設定されたものなのか、平成4年8月1日以降に新規に設定されたものなのかにより取り扱いが異なりますが、実務上、平成4年8月1日以降に新規に普通借地権を設定される事例は非常に珍しいと思いますので、平成4年7月31日以前から借地権が設定されている旧法のケースについて説明します。

借地借家法の施行に伴い借地法は廃止されましたが、借地借家法の施工前(平成4年7月31日以前)から存続する借地権については、継続して借地法が適用されます。

借地法では借地権の存続期間は堅固建物で30年、非堅固建物で20年です。

そして借地法2条1項は、建物が朽廃した場合を除き、借地上の建物が取壊しなどにより滅失しても借地権は消滅しないと解されています。

この場合の朽廃とは、建物が自然に腐食して、建物としての使用に耐えなくなった状態になることで、朽廃したかどうかは、建物全体を観察して決めなければならず、建物を構成する各部分の材料は腐っても、建物として使用できる状態であれば、まだ朽廃したとはいえないとされています。

つまり建物が存在しないだけでは借地権が消滅したとは言えないのです。

3.朽廃と滅失

朽廃と滅失は区分され、建物が滅失しても借地権は消滅せず、この場合の滅失とは、人工的滅失、自然的滅失を問わず、滅失して建物としての存在がなくなることをさしていると解されています。

また、建物が滅失した後、借地権者が行う新建物の再築は借地権が存続している間になされればよく、滅失から再築までの時間的間隔に制限はないとされています。

そのため、仮に建物が滅失していても、借主が土地の使用を継続して地代を支払っており、再築の利用計画を策定している場合などには貸宅地として評価出来る可能性があります。

建物の朽廃、滅失と借地権の関係をまとめると下記の通りとなります。

〇建物が朽廃した → 借地権が消滅
〇建物が滅失した → これだけでは借地権は消滅しない

4.貸宅地の評価

建物の所有を目的として貸している土地(地主側)は貸宅地として下記の算式で評価することになります。

【算式】
自用地評価額×(1‐借地権割合)

5.相続税還付の相談

貸宅地について、貸宅地であることを考慮せずに高い評価で相続税の申告をしてしまっている場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

相続税の金額が適切であったか確認したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。貸宅地以外の項目についても適切であったか、相続税申告書の内容を無料で診断します。

6.貸宅地の評価根拠

貸宅地の評価根拠は財産評価基本通達25となります。
※平成4年7月31日以前の借地権の存続期間の根拠は借地法第2条となります。

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