不整形地の評価

1.不整形地とは

不整形地とは、正方形、長方形以外の形のいびつな土地のことをいいます。

不整形地は整形地と比較して利用価値が下がってしまうため、不整形の程度や地積に応じた「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて評価減ができます。

なお、不整形の程度は、評価する土地を道路に対して、長方形で囲むように想定整形地を作成して、かげ地割合(想定整形地の地積うち、評価する土地以外の地積の占める割合)を求めます。

【算式】
かげ地割合=(想定整形地の地積-評価対象地の地積)/想定整形地の地積

このかげ地割合が大きいほど形がいびつな土地(不整形)ということになります。

2.不整形地の評価

不整形地は①から④のいずれかの方法により奥行価格補正から三方又は四方路線影響加算までの定めによって計算した価額に、不整形地補正率を算定する際の地積区分表に基づき、不整形地補正率表に定める補正率を乗じて評価をします。

①区分した整形地を基として評価する方法
②計算上の奥行距離を基として評価する方法
③近似整形地を基として評価する方法
④差引計算により評価する方法

3.税理士が失念しやすい不整形地

不整形地補正は基本的な評価減要素ですし、机上でも判断できるので、失念する税理士はそこまで多くはないですが、明らかな不整形地のみについて不整形地補正を適用し、微妙に不整形地として評価を下げることができそうなものについては失念しているケースがあります。

パッと見た感じでは長方形に見えても、道路に接している間口から見ると垂直ではなく斜めになっているようなケースではよく失念しています。不動産評価に慣れていない税理士ですと、見た目だけで不整形地ではないと判断してしまうのでしょう。

逆に慣れている税理士であれば、斜めになっているから不整形地で評価減できるかもしれないと判断できます。他にも想定整形地の取り方が間違っているケースもあります。慣れてくれば、自己の判断で想定整形地を取っても良いと思いますが、不慣れなうちは調べるなどミスのないように注意する必要があります。

4.相続税還付の相談

仮に不整形地補正を適用せずに高い評価額で相続税の申告をしてしまった場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

相続税の金額が適切であったか確認したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。不整形地以外の項目についても適切であったか、相続税申告書の内容を無料で診断します。

5.不整形地の評価根拠

不整形地の評価の根拠は下記の財産評価基本通達20となります。

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