不動産小口化商品を使って相続対策｜生前贈与と組合せて圧縮

不動産小口化商品は、特定の不動産を1口100万円など、小口化して販売する商品で、賃料収入等を所有口数に応じて出資者に分配する商品です。
不動産小口化商品を取り扱っている会社にもよりますが、最低出資金額を500万円又は1,000万円に設定してるところが多いです。
※会社によって異なるため、詳しくは不動産小口化商品を取り扱っている会社にご確認ください。（一般社団法人相続財産再鑑定協会からご紹介することも可能です。）

不動産小口化商品の相続税評価額については、小規模宅地等の特例を考慮する前でも20％から30％程度に圧縮されます。
例えば1,000万円分の不動産小口化商品を購入した場合は、相続税評価額が200万円から300万円程度になります。
仮に小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を適用する場合は50％の減額となりますので、100万円から150万円にまで圧縮されることになります。

一般的な不動産は土地の評価額が時価の80％程度、建物の評価額が時価の60％程度になりますが、不動産小口化商品の場合は、物件にもよりますが数百口単位で販売をされます。
そのため、1口当たりの持ち分面積は小さく計算されることから一般的な不動産と比較すると圧縮率が高くなります。

上記1.不動産小口化商品の節税効果の通り、不動産小口化商品単体でも相続税の節税効果は高いですが、生前贈与と組合せることで、さら大きく節税をすることができます。
不動産小口化商品の相続税評価額の圧縮率は80％から低くても70％程度になるケースが多いと思いますので、圧縮率が80％の場合と70％の場合の2パターンで計算します。
なお、贈与税の税率は、直系尊属から18歳以上の者への贈与の場合とそれ以外の場合で異なるため、ここでは、直系尊属から18歳以上の者への贈与（つまり親から子に対する贈与や親から孫に対する贈与）と仮定して計算します。

不動産小口化商品等について相談したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。不動産小口化商品を活用した相続対策のご相談については、不動産特定共同事業者のご紹介が可能です。不動産小口化商品以外についても、相続に関する相談をお受けしています。

また、納税者に損をさせない申告を信念に、これから相続税申告業務に参入される税理士向けに相続税実務研修（通信講座Web視聴）を販売しております。
【税理士事務所向け】相続税実務研修（Web配信）について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。