相続土地国庫帰属制度の要件｜山林や農地の適用可否

相続土地国庫帰属制度は、相続又は遺贈（相続人に対する遺贈に限ります）により土地を取得した人が申請可能です。そのため、相続等以外の原因（売買等）により自ら土地を取得した方や、法人は基本的にこの制度を利用することはできません。なお、相続等により共有持分を取得した共有者は、共有者の全員が共同して申請をすることによって、この制度を活用することができます。

つまり、土地の共有持分を売買など、相続等以外の原因により取得した共有者も、相続等により共有持分を取得した共有者がいるときは、共有者の全員が共同して申請をすることによって、この制度を活用することができます。まとめると下記の通りです。

〇単独所有の土地　相続等により取得した人のみが申請可能。
〇共有所有の土地　共有者の中に相続等により取得した人がいる場合は、他の原因により取得した人も共同して申請可能。

なお、相続により取得した土地について、相続登記をしていなくても承認申請をすることができます。
この場合、土地の所有者であることを証明するため、相続登記時に添付する資料と同程度の資料提出が必要になります。

申請先は、帰属させる土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）となります。
支局・出張所には提出できません。
なお、提出方法は法務局の窓口に提出か、郵送で提出可能です。

次の①から⑤のいずれかに該当する土地の承認申請は却下され、⑥から⑩のいずれかに該当する土地の承認申請は不承認となります。

①建物がある土地
　具体的には不動産登記規則111条に定められている「屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」が建物に該当します。
　なお、建物に該当しない廃屋等が存在する場合には、「建物がある土地」には該当しませんが、下記⑦の土地の管理・処分を阻害する「有体物」に該当するかを検討することになります。

②担保権や使用収益権が設定されている土地
　具体的には抵当権等の担保権、又は地上権、地役権、賃貸借等の使用及び収益を目的とする権利をいいます。（担保権には買戻特約や譲渡担保権も含まれます）
　なお、入会権や経営管理権が設定されている土地、森林組合等への森林経営委託契約等の契約が締結されている土地も含まれます。

③通路など他人の利用が予定されている土地
　具体的には次に掲げる土地です。
　〇通路として使われている土地
　〇墓地内の土地
　〇境内地（神社・寺院・教会などの宗教施設が占有している土地）
　〇水道用地、用悪水路又はため池の土地

④土壌汚染されている土地
　土壌汚染対策法に規定する特定有害物質により汚染されている土地をいいます。
　特定有害物質とは、クロロエチレン、四塩化炭素等の揮発性有機化合物、カドミウム及びその化合物、六価クロム化合物等の重金属等、シマジン、チオベンカルブ等の農薬等で26の物質が定められています。

⑤境界が明らかでない土地・その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
　境界が明らかな土地とは、以下の両方を満たしている土地をいいます。
　※測量や境界確認書の提出までは求められません。
　〇申請者が認識している隣接土地との境界が表示されていること
　〇申請者が認識している申請土地の境界について、隣地所有者が認識している境界と相違がなく、争いがないこと

⑥崖がある土地のうち、管理に過分な費用又は労力がかかる土地
　崖がある土地かどうかは、勾配が30度以上であり、かつ、その高さが5メートル以上ある場合となります。
　この基準に該当し、かつ、通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要する場合は不承認事由に該当します。
　そのため、例えば崖が山中である場合や周囲に家屋等がない場合など、仮に崖崩れが生じたとしても隣接地に影響を及ぼさない場合には、擁壁の設置や、常時監視をする必要がなく、見込まれる管理コストも過分とはいえないと思われます。

⑦土地の管理・処分を阻害する工作物、車両又は森林などの有体物が地上にある土地
　通常の管理又は処分を阻害する有体物に該当する主な事例は、以下の通りです。
　〇果樹園の樹木
　〇民家、公道、線路等の付近に存在し、放置すると倒木のおそれがある枯れた樹木や枝の落下等による災害を防止するために定期的な伐採を行う必要がある樹木
　〇放置すると周辺の土地に侵入するおそれや森林の公益的機能の発揮に支障を生じるおそれがあるために定期的な伐採を行う必要がある竹
　〇過去に治山事業等で施工した工作物のうち、補修等が必要なもの
　〇建物には該当しない廃屋
　〇放置車両

⑧土地の管理・処分のために、除去しなければならない有体物が地下にある土地
　問題となる可能性の高い地価有体物の例としては、以下のものが考えられます。
　〇産業廃棄物
　〇屋根瓦などの建築資材（いわゆるガラ）
　〇地下にある既存建物の基礎部分やコンクリート片
　〇古い水道管
　〇浄化槽
　〇井戸
　〇大きな石

⑨隣接する土地の所有者などと訴訟によらなければ管理・処分ができない土地
　具体的には次に掲げる土地です。
　〇他の土地に囲まれて公道に通じない土地
　〇池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができない土地
　〇崖があって土地と公道とに著しい高低差がある土地
　〇所有権に基づく使用又は収益が妨害されている土地（その程度が軽微なものは除きます。）

⑩その他、管理・処分に当たって過分の費用又は労力がかかる土地
　具体的には次に掲げる土地です。
　〇土砂の崩壊、地割れ、陥没、水又は汚液の漏出等の災害により人の生命、身体、財産に被害が発生することを防止するための措置が必要な土地
　〇鳥獣、病害虫その他の動物により人の生命、身体、農産物又は樹木に被害が生じ、又は生じるおそれがある土地
　〇適切な造林、間伐又は保育が実施されておらず、国による整備を要する森林
　〇国庫に帰属した後、国が管理に要する費用以外の金銭債務を法令に基づき負担する土地
　〇国庫に帰属したことに伴い、法令に基づき承認申請者の金銭債務を国が承継する土地
なお、承認申請の対象について、土地の地目についての制限はないことから、山林、原野、農地であったとしても、上記の①から⑩のいずれにも該当しない場合には、承認申請の対象になります。

相続土地国庫帰属制度の利用には、承認申請時の審査手数料と承認を受けた場合の10年間の標準的な土地の管理費用相当額の負担金が費用として発生します。審査手数料については、土地1筆当たり14,000円となります。
なお、承認申請を途中で取り下げたり、却下された場合であっても、手数料の返還はありません。

負担金については、地目や面積によって異なっています。
草刈り等の管理が必要な一部の市街地等の土地を除き原則として20万円となります。草刈り等の管理が必要な一部の市街地等の土地については土地の面積（登記記録上の地積）に応じて負担金の額を算定します。具体的な算定方法は下記の通りです。※千円未満の端数は切捨てとなります。

①宅地のうち、都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の土地

②主に農用地として利用されている土地のうち、次のいずれかに掲げるもの
〇都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の農地
〇農業振興地域内の農用地区域の農地
〇土地改良事業等の施行区域内の農地

③森林

④その他（雑種地、原野、池沼、海浜地等）
20万円

隣接する2筆以上の土地を1つの土地とみなして負担金額を算定することができる制度があります。
合算負担金の申出という制度で、納付する負担金額を軽減することができます。
ただし、この申出は、隣接する2筆以上の土地の区分が同一のものでなければなりません。
例えば、1筆の土地が宅地で、もう1筆の土地が農地のように種目が異なる場合は、合算負担金の申出をすることはできません。

なお、上記「都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内」の判定について、図表をまとめると下記の通りです。

【〇】の箇所が「都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内」に該当します。
つまり、宅地の場合は【〇】の区域以外の宅地は、一筆あたり一律20万円の負担金になります。

相続土地国庫帰属制度の手続きは①承認申請、②法務大臣による要件審査・承認、③負担金の納入、④国庫帰属という流れになります。

①承認申請
相続等により土地所有権を取得した者等が承認申請書を提出し、審査手数料を納付します。共有地の場合は共有者全員で申請します。

②法務大臣による要件審査・承認
法務大臣が承認申請に係る審査のため、職員に事実の調査をさせます。要件審査は書面審査と実地調査を行い、必要に応じて申請者やその土地の関係者から事実を聴取したり、資料の提出を求めることができます。また、国有財産の管理担当部局等に調査への協力を求めることができます。審査の結果、要件を満たしていた場合は、法務大臣から承認の通知と負担金の通知がされます。

③負担金の納入
承認申請者は、承認を受けて負担金の通知を受けた日から30日以内に負担金を納付する必要があります。30日に以内に納付しない場合は、承認の効力が失われてしまうため注意が必要です。

④国庫帰属
承認申請者が負担金を納付したときは、その納付のときに土地の所有権が国庫に移転します。

法務大臣は、承認申請者が偽りその他不正をしていたことが判明した場合には、その承認を取り消すことができます。

また、承認の時に上記3.①から⑩のいずれかに該当し国に損害が発生した場合において、その承認申請者がその事由を知りながら告げずに承認を受けていた場合には、承認申請者は国に対してその損害を賠償する責任を負うことになります。

つまり、不正に申請をして国が損害を受けた場合は、損害賠償請求されることがあります。

ここまで相続土地国庫帰属制度について内容をまとめてきましたが、実際に使える制度なのでしょうか？実際には上記3.承認の対象となる土地の要件が厳しく、活用したくても活用できないケースが大半になると思われます。

相続土地国庫帰属制度は、承認申請時の審査手数料と承認時に負担金の費用を支払う必要があります。そのため、相続土地国庫帰属制度の利用を検討する土地は売買も寄付もできないような土地になります。

一般社団法人相続財産再鑑定協会の理事長・佐藤和基は相続税専門の税理士として、今まで数多くの不要な土地の相談を受けてきましたが、売買も寄付もできない不動産は境界が明らかでない土地はもちろん、場所の特定すら困難な土地も多くありました。

売買や寄付が出来ずに相続土地国庫帰属制度を利用しようと検討した結果、残念ながら要件を満たさずに利用できないケースがあると思います。

相続土地国庫帰属制度が利用できずお困りの場合は、一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。一般社団法人相続財産再鑑定協会では、山林等を専門に扱う不動産会社等と提携して山林引き取りサービスを実施しています。
※地目は山林以外も引き取り可能です。

山林引き取りサービスの具体的な内容について説明します。

〇申込ができる人
相続土地国庫帰属制度は相続等により土地を取得した人か共有者の中に相続等により土地を取得した人がいる場合でないと申請できません。
山林引き取りサービスは、取得原因を問わずに申込可能です。
相続又は遺贈だけでなく、原野商法で騙されてしまった方、売買、贈与などにより取得した方、個人か法人かを問わずご利用いただけます。
また、申込は基本的には不動産の所有者ですが、ご家族の方やご相談を受けている士業、不動産会社の方による代理でのお申込みも可能です。

〇申込先
山林引き取りサービスのお申込みは、まずはお問合せフォームからお問合せください。
※一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所のどちらからお問合せいただいても対応可能です。
お問合せをいただいた方にメール添付にて、申込書を送付しますので、申込書と必要資料（固定資産税の課税明細書など）をメール、郵送、ＦＡＸなどでお送りいただけましたら、引き取り費用のお見積りをします。
なお、事務負担の関係で郵送等で提出していただく場合は、資料の返却を行っておりません。
そのため、郵送等の場合はコピーでの提出をお願いします。

相続土地国庫帰属制度は、引取の審査に半年から1年かかる見込みですが、山林引き取りサービスのお見積りは1カ月程度で可能です。
※お急ぎの方は最短で翌日から1週間以内にお見積りを提示可能です。（お急ぎの場合は複数社での相見積りができないため、他社との比較ができない点はご了承ください。）

〇手数料について
相続土地国庫帰属制度は申請時に審査手数料が1筆当たり14,000円かかりますが、山林引き取りサービスはお見積りまでは無料となります。
引取可能な場合には、引取費用が発生します。
※基本的には引取費用をお支払いいただくサービスですが、物件によっては無償又はプラスでの売買が可能なケースもあります。

〇引き取り可能な土地
基本的には地目を問わず、すべての不動産について引き取り可能です。
農地は農地転用（他の地目に変更）可能な場合に引き取り可能です。お見積りの結果、予算を超えてしまうなどの理由で山林引き取りサービスを利用されない方もいますが、お見積りまでは無料のため、お見積りの結果、山林引き取りサービスの利用をしない方には費用は発生しません。

相続土地国庫帰属制度と山林引き取りサービスのいずれも処分費用（負担金）が発生しますが、山林引き取りサービスは審査手数料が発生せず、引き取りできない土地も基本的には農地（農地も積極的に引き取っていますが、一部の農地は引き取りできないケースもあります）だけのため、相続土地国庫帰属制度が引き取り不可能な上記3.①から⑩に該当する土地でも山林引き取りサービスでは引き取り可能です。また、山林引き取りサービスは相続とは関係なく誰でも利用可能です。
なお、物件によっては山林引き取りサービスでは、処分費用がかからないケースもあります。

※1.農地は農地転用（他の地目に変更）可能な場合に引き取り可能です。
農地転用できない場合、提携先に農地所有適格法人がありますので、条件があえば引き取り可能なケースもあります。
※2.山林引き取りサービスの提携先は基本的には不動産会社であり、引き取るリスクを承知での契約となるため、基本的には契約不適合責任は発生しませんが、一部不動産会社以外が引き取り主となるケースもあるため、契約時にご確認ください。

山林引き取りサービスをご利用いただく不動産は、売買や寄付ができずに手放せない物件となりますので、一般的には活用が困難であるケースが大半です。
そのため、引き取り後に長期保有となってしまうことが多いですが、活用できるケースでは下記のようなものがありました。
〇キャンプ場やサバゲーとして利用
〇別荘地として利用
〇キノコの栽培目的で利用
〇植木屋が植木を育てるために利用
〇林業として利用
〇猟師が狩猟目的で利用
〇自然保護活動をしている団体が自然を再生すために利用
〇太陽光発電設備の設置のために利用（農業を継続できる営農型太陽光発電など）

不要な不動産の処分でお困りの方は、一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所にご相談ください。
山林引き取りサービスは審査手数料等が発生しませんし、お見積りまでは無料となりますので、気軽にご相談できます。
また、相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

不動産業界は、物件の売買・賃貸を仲介する不動産仲介業者、商業施設、ビル、マンション等の開発業者、注文住宅等を手がけるハウスメーカー、マンションや一戸建ての販売を手がける住宅販売会社、不動産物件を管理する管理会社など、その業務は多岐にわたります。

不動産業の方には相続土地国庫帰属診断士の資格がお勧めです。

多岐にわたる不動産業の中でも、山林、原野、別荘地、農地などの問題解決は困難なものですし、専門に扱う方は少ないのが実情です。
相続土地国庫帰属診断士は、相続土地国庫帰属制度や山林引き取りサービスの内容を理解して、不要な不動産の処分にお困りの方に対して提案をすることで、問題解決にお役立ちできる可能性があります。
また、不要な不動産の問題解決をすることで、顧客との信頼関係を築くことができ、他の宅地の売買等のご相談を受けるきっかけとなります。

相続土地国庫帰属診断士について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続土地国庫帰属法（正式名称は「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」）の条文は下記となります。