共有名義の土地を相続した場合の対処方法

メルマガの登録者様から「共有名義の土地を相続した場合の対処方法を教えてください」というご質問をいただきましたので、こちらのページでは共有名義の土地を相続した場合の対処方法についてご説明します。

1.ご質問の回答

ご質問の件について回答します。

共有名義の土地を相続した場合、共有者との関係性や今後の活用方針によって対処方法は変わってくると思います。

一般的に共有状態は好ましくないです。

土地を売却しようと思っても他の共有者から反対があった場合には売却が困難になりますし、共有持ち分のみを売却する場合には、買主がなかなか見つからず、買主が見つかっても一般的な相場よりも安くなってしまいます。

そのため、まずは共有状態の解消を優先させた方が良いと思います。

2.被相続人と相続人の共有の場合

共有名義の土地を相続した際に、共有者が被相続人と相続人の場合には、共有者である相続人が相続することで、共有名義を解消することができます。

例えば、相続人が長男と二男の2人で共有名義の土地が被相続人と長男2人の名義であったとします。

この場合には、長男が被相続人の持ち分を相続することで、長男単独所有の土地となるため、共有名義が解消されます。

3.共有者が複数人いる場合

共有名義の土地を相続した際に、共有者が相続人以外である場合や複数の相続人で共有となっている場合には、相続のタイミングで共有名義を解消することはできません。

そのため、相続後に共有持ち分を買い取るか売却、贈与などをしないと解消できません。

すぐに処分する予定がなければ共有名義でも問題は表面化しませんが、長い期間で見ると、共有者のいずれかが亡くなった場合にはその相続人が共有持ち分を相続し、共有者の人数が増えてしまいます。

そのため、早目に共有名義を解消しなければ、共有名義の解消は困難になっていきます。

4.共有名義を解消する方法

共有名義を解消する方法は下記のような方法が考えられます。

〇全部売却
共有者全員で売却する方法です。1人でも売却に反対する人がいる場合には、売却できないですが、全員の合意がある場合には全部売却をすることで共有名義を解消できます。

〇一部売却
一部売却は、自分の持ち分を共有者以外の第三者に売却する方法です。全部売却と比較すると買主を見つけることが困難で、売却できても相場よりも安くなってしまいますが、自分の持ち分のみの売却であれば他の共有者の同意は必要ありません。全部売却が困難な場合に一部売却を検討することになります。

〇持分移転及び持分買取
持分移転は自分の持ち分を他の共有者に売却する方法です。持分買取は他の共有者から持分を買い取って、自分の持ち分にする方法です。共有者の中に、単独所有を希望する者がいる場合には、持分移転や持分買取を検討します。なお、持分移転の際には相場よりも高すぎたり低すぎると差額が贈与と税務署に指摘されるリスクがあります。親族間の取引価格は特に指摘を受けやすいため、相場に近い金額で売却又は買取りをする必要があります。

〇持分放棄
持分放棄は、持分を放棄することをいいます。持分放棄は単独行為のため、他の共有者の同意は必要ありません。持分放棄をすると、その持分は他の共有者に帰属します。注意点としては、持分放棄は贈与とは異なりますが、税務上は贈与として贈与税が課税される可能性があります。

〇共有物の分割(現物分割)
共有物の分割(現物分割)は、共有名義の土地を分筆してそれぞれを単独所有とする方法等です。なお、共有物の分割をした場合、その持分に応じる現物分割の場合には、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱うため、持分に応じた現物分割の場合には課税関係は発生しません。

〇共有物分割請求
上記のいずれの方法でも共有名義の解消が困難である場合には、裁判所に共有物の分割を請求する共有物分割請求があります。

5.共有名義は避けた方が良い

土地の共有名義を解消するのは大変です。

親子間であれば相続の際に共有名義が解消されますが、兄弟間の場合などは相続等で共有名義が解消されることがなく、大きな問題となってしまうケースもあります。

相続で均等に分けるために共有を選んでしまう方もいると思いますが、長期的な視点で共有名義のデメリットを把握して検討する必要があります。

6.専門家への相談

土地の共有名義の問題について相談したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。

理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。

土地の共有名義の解消のご相談については、不動産に詳しい弁護士、司法書士、不動産会社等の専門家のご紹介が可能です。

土地の共有名義以外についても、不動産や相続に関する相談をお受けしています。

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