アパート経営で相続税対策｜節税の仕組みを詳しく解説

アパート建築が節税になる理由として、不動産の相続税評価額が時価よりも低く計算される点があります。
土地の相続税評価額については、時価の80％程度となります。
さらにアパート建築をして賃貸した場合には、貸家建付地として評価額を下げることができます。
貸家建付地の評価は下記の算式で計算します。

【算式】

自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）=貸家建付地の評価額

※借地権割合は路線価図又は倍率表で確認できます。
　借家権割合は全国一律30％です。

小規模宅地等の特例は、相続をした土地について一定の要件を満たす場合には、土地の評価額から80％又は50％の減額をすることができる特例となります。
アパート経営などの賃貸物件については、200㎡まで50％減額することができます。
なお、自宅については330㎡まで80％の減額、不動産賃貸以外の事業用の土地については400㎡まで80％の減額ができます。

そのため、地主のケースですとアパート建築をした土地以外にも土地を所有しており、自宅の面積も広い方が多いと思いますので、基本的にはアパート建築により追加で小規模宅地等の特例を適用できるケースは少ないと思います。
他に小規模宅地等の特例を適用できる土地がない場合や他の土地の減額の単価が低い時に適用することになります。

なお、アパート建築をした時に小規模宅地等の特例を適用する場合には、3年以内貸付宅地等に該当しないよう気を付ける必要があります。
3年以内貸付宅地等とは、亡くなる前3年以内に新たに貸付事業を行った場合には、小規模宅地等の特例が適用できないルールとなります。
※亡くなる前3年以上、不動産賃貸業を事業的規模で行っている人であれば3年以内の取得でも小規模宅地等の特例は適用できます。

小規模宅地等の特例は、金額ではなく「限度面積」が決まっているため、節税効果を高くする場合には、都心部の評価額が高いタワーマンションや優良物件の不動産小口化商品の購入がお勧めです。

タワーマンションや不動産小口化商品について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

アパート建築による節税を実行する場合には、多額の建築費用が必要になってきます。
よく「アパートローンを組むと相続税の節税になる」という説明をする方がいますが、アパートローンに節税効果は全くありません。
1億円の借金をする場合には、1億円の現金（資産）が増えますが、借金（債務）も1億円増えるため、差引純資産はゼロとなります。
ではなぜ「アパートローンを組むと相続税の節税になる」と説明されるのか解説すると、アパートローンで借りた現金でアパート建築をして、資産が現金からアパートに変わるからです。

賃貸アパートは上記1. 不動産の相続税評価額は時価よりも安く計算されるで解説した通り、相続税評価額の圧縮に繋がるため、総合的に見て節税に繋がります。
そのため、自己資金でアパート建築をした場合とアパートローンを組んだ場合の節税効果は変わりません。

ただし、地主の悩みは「相続税の節税」だけではなく、「納税資金が足りない」という方も多くいます。
財産の大半が不動産で預貯金は資産の1割程度しかないという方も多いと思います。
そのため、納税資金を確保する意味ではアパートローンを組んでアパート建築をすることで、相続税の節税と納税資金の確保の2つの側面から対策を実行することができます。

被相続人等が課税時期（相続、遺贈又は贈与）前5年以内に取得又は新築した一定の貸付用不動産は、「通常の取引価額」で評価をすることになりました。

この「通常の取引価額」は、課税上の弊害がない限り、「取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％」で評価することができます。

地価の変動等をどのように考慮するのかは、まだ明確になっていませんが、例えば「取得した年の路線価」と「課税時期の路線価」を比較して、地価の変動率を計算する方法などが考えられます。

この改正は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。

ただし、この改正は、この改正を通達に定める日（まだいつになるか明確ではありませんが、令和8年の夏から秋頃ではないかと思います）までに、被相続人等がその所有する土地（この改正を通達に定める日の5年前から所有しているものに限ります）に新築をした家屋（建築中のものを含みます）には適用しません。

つまり、少なくても現時点で5年以上所有している土地がある場合には、通達が公表される前に新築をすることで、この改正の適用を回避することができます。
そのため、駆け込みでの建築が増える可能性があります。

今回の税制改正は、相続税対策を企図した相続直前での駆け込み取得等が問題視されて評価方法が変更されることになりました。

不動産小口化商品については、取得時期に関わらず令和9年1月1日以降は節税効果がなくなってしまいますが、貸付用不動産については、課税時期前5年以内の取得又は新築に限られていますので、取得又は新築から5年経過することで、従来の評価方法で評価することができます。
そのため、今後はより早期に対策をすることが求められます。

亡くなる直前での対策は規制されることになりますので、今後は長期所有を想定して利回りなど、収益性を重視した取引が増えると思います。

なお、既に貸付用不動産を取得していて、5年以内に相続の発生する可能性のある方については、令和8年12月31日までに生前贈与をすることで、「贈与時の評価額」で移転させることができます。

暦年課税では贈与税負担が大きくなってしまうため、基本的には相続時精算課税制度との組合せをすることになると思います。

相続時精算課税制度について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

アパート経営には節税等のメリットがありますが、逆にデメリットもあります。
ここでは、アパート経営のメリットとデメリットをまとめます。

アパート経営や不動産小口化商品を活用した節税について相談したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。
理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。

ハウスメーカー等の不動産会社との提携もありますので、複数社のプランを比較することも可能です。
相続税の試算、収益物件の購入時期や新築開始時期による改正の適用有無、節税効果のシミュレーションなど、アドバイスさせていただきます。

令和8年度税制改正の内容を踏まえて、貸付用不動産に関するご相談は初回の相談料を無料とさせていただきます。