不動産小口化商品で相続税の節税対策をする方法（任意組合型）

相続税の節税方法には生前贈与の活用、生命保険の活用、不動産の活用などがあります。不動産での節税には、アパート建築、小規模宅地等の特例の適用などがありますが、少額に小口化した商品である不動産小口化商品の活用も節税に有効です。ここでは、不動産小口化商品のうち、不動産特定共同事業法に基づく任意組合型についてまとめます。※他には信託受益権型、賃貸型、匿名組合型があります。

一般的な不動産投資では土地の購入や建物の建築等で数千万円の資金が必要になってきますが、不動産小口化商品の場合には1口100万円程度の資金で不動産投資が可能です。

不動産小口化商品の物件は利便性が高く好立地にある物件や首都圏の一等地にある物件など高額な優良物件が多く、通常であれば数億円から数十億円単位の本来であれば手が出ないようなものも多くあります。しかし、不動産小口化商品であれば、このような本来であれば手が出ないような優良物件の持ち分を一部所有することができます。

不動産を相続する場合は、一般的に時価の80％程度の評価額になります。不動産小口化商品の場合も一般的な不動産の持ち分所有の評価と同様に評価しますが、持ち分地積が小さく計算されることから圧縮率は高い傾向にあります。さらに賃貸物件については、借地権割合に応じて土地の評価額は約20％前後の減額、建物の評価額は30％の減額がされます。
不動産小口化商品の物件にもよりますが、ここまでの減額で70％から80％程度評価額が下がるものが多くあります。また、賃貸物件は小規模宅地等の特例の適用も可能ですので、さらに50％の減額が可能です。

小規模宅地等の特例は限度面積があるため、自宅等の他に適用可能な物件がある場合は適用できないケースもありますが、不動産小口化商品の物件は好立地な優良物件が多く、路線価の単価も高いものが多いと思いますので、先に不動産小口化商品の物件から適用し、残りの面積について自宅等に適用する方が有利になる可能性もあります。なお、不動産小口化商品は少額から投資可能なため、複数の物件を所有することで遺産分割対策としても分けやすくすることもできます。

不動産小口化商品は、業者が任意組合の代表として投資不動産の運営、管理を行いますので、投資家は物件を維持管理する手間がかかりません。

不動産小口化商品は、優良物件に投資ができ業者が運営、管理をするため手間もかかりませんが、その分、対価として業者の取り分があるため、得られる収入は低くなります。

一般的な単独所有の不動産であれば、その不動産を担保に融資を受けることが可能ですが、不動産小口化商品の場合は、共同所有のため、不動産を担保に融資を受けることができません。そのため、自己資金での投資することになります。

不動産小口化商品は、運用期間中に運用利益を分配し、一定期間運用後、対象不動産を売却して売却益を分配する仕組みとなっています。そのため、空室の状態が続いてしまう場合や、不動産の価値が下がってしまった場合には元本割れとなってしまうリスクがあります。

不動産小口化商品は、一般的な不動産と比較すると商品数が少なく、不動産小口化商品を取り扱いできる業者も不動産特定共同事業法の要件を満たし許可を受けた業者となります。そのため、購入したい希望者よりも商品数が少なく投資したくてもすぐに小口化商品が見つからない可能性があります。