都市計画道路予定地の評価方法

都市計画道路とは都市計画法に基づき将来作られる道路のことです。都市計画道路は全く道路のないところに新たに造られる場合と、既存の道路を拡幅する場合の2パターンあります。

都市計画道路予定地は将来道路用地として買収されることが都市計画法によって決められた土地ですので、都市計画道路予定地では、将来道路を築造する際に障害となるような建物は建築が制限されています。

なお、都市計画事業の決定から完成までの流れは①都市計画決定（告示）、②事業認可（告示）、③完成となります。

①都市計画決定
都市計画は、道路・公園などの都市施設やニュータウンをつくる計画（市街地開発事業を含む。）が決定され、次に告示されます。

②事業認可（告示）
都道府県知事の認可又は国交大臣の承認・認可とその告示、事業認可（告示）がなされて初めて着工となります。

都市計画道路予定地の区域内にある宅地については、都市計画法の規定により2階建ての建物しか建築できないなど一定の制限が設けられており、その区域内で建物を建てようとする場合には、次に掲げる特定の場合を除き、都道府県知事の建築許可を得なければならないことになっています。

【建築許可を要しない特定の行為】
①一定の簡易な行為
②非常災害のために必要な応急措置として行う行為
③都市計画事業又はこれに類する事業として行う行為
④都市計画施設道路区域のうち建築物等の敷地として併せて利用すべき区域内で行う行為

【都道府県知事の建築許可を要するもの】
都道府県知事が次の要件に該当するものとして建築許可をしたものに限り、建物を建てることができます。
①階数が2以下で、かつ、地階のないもの
②建物の主要構造が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造で容易に移転又は除去ができるもの

都市計画道路予定地かどうかは、役所の都市計画課等で都市計画図を閲覧して確認できます。役所によってはＨＰからも都市計画図を確認できます。

都市計画道路予定地の区域内にある宅地は、自用地としての価額に、地区区分、容積率（指定容積率と基準容積率のいずれか小さい方）、地積割合の別に応じて財産評価基本通達24-7（都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価）に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します。

例えば、容積率が高い地域など、地域の土地利用が高層化されているほど、都市計画事業による土地の効用を阻害する割合が大きくなります。また、評価対象地に占める都市計画道路予定地の面積の占める割合が大きいほど、土地の価格に及ぼす影響も大きくなります。

都市計画道路予定地について、事業認可がされてから相続が発生した場合の取り扱いは財産評価基本通達逐条解説によると、「例えば、課税時期において早晩買い取られることが確実であり、かつ、予定対価の額が明らかである等の特段の事情がある場合を除き、予定地の取扱いを適用して差し支えない。」とされています。
つまり都市計画道路予定地の評価減が適用されます。

では買収予定価額の提示があってから、売買契約締結までの間に相続が発生した場合はどのように評価をするのでしょうか？
国税不服審判所裁決事例（平成20年3月28日裁決）によると、買収予定価額ではなく、財産評価基本通達に定める方式で評価するのが相当であると判断しています。
ただし、都市計画道路予定地としての評価減は適用していないようです。

国税不服審判所裁決事例（平成20年3月28日裁決）について、詳しく知りたい方は「(平20.3.28、裁決事例集No.75　508頁)」をご覧ください。

都市計画道路予定地の評価方法を時系列にまとめると以下の通りになります。

都市計画道路予定地の土地を評価する場合には、どの段階なのか確認をする必要があります。

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価について、都市計画道路予定地の評価減をせずに高い評価で相続税の申告をしてしまっている場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

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