農地売却のポイントと注意点|農地売買の必要な手続き

農地を所有していると毎年固定資産税が発生しますし、農地を所有している方が亡くなると相続税も課税されてしまいます。
また、以前は農地として使われていたものの、現状で農地として使われていない遊休農地や耕作放棄地も増え続けています。
農地として活用できておらず、税金等の費用の負担を減らすため農地の売却を検討したものの、買い手が見つからず困ってしまう方が多いと思います。
ここでは、農地売却のポイントや注意点について解説します。

1.農地売却の許可

農地の売却には農地法に基づく許可が必要になります。
農地法の許可には以下の2種類があります。

〇第3条許可
農地を農地として売却する場合です。
つまり、農業を専業とする人にしか売ることができません。
具体的には下記の条件となります。
・専業の農業従事者である
・取得後50ha以上(地域によって異なる)の農地を所有している
・所有のうちの全てを耕作している
・農業のための人材・機械を所有している

〇第5条許可
農地を農地以外に転用(農地転用といいます)して売却する場合です。
農地転用は、自己判断では決定できず、農業委員会の許可が必要です。
農地は下記の5種類に分けられており、基本的に農地転用が可能となるのは第2種農地と第3種農地となります。

農地区分 転用許可
農用地区域内の農地 不許可
甲種農地 不許可
第1種農地 不許可
第2種農地 一部許可
第3種農地 許可が下りやすい

第3条許可については、農業を専業にする人にしか売ることができないため、第5条許可よりも売却は難しくなります。
第5条許可については、農地転用により活用の幅が広がるため、第3条許可よりは売却のハードルは低くなります。
しかし、農地の売買に力を入れている不動産会社等は少なく、一般的な宅地の売買と比較すると農地の売買は長期化しやすいでしょう。

2.農地売却の手続きの流れ

①役所等への相談

農地を売却する場合、まずは役所(農業委員会)又は農地の売買に詳しい不動産会社に相談を行います。
農地の売買に詳しい不動産会社がすぐに見つからない場合には、まずは役所(農業委員会)に相談すると良いでしょう。
まずは第3条許可の農地のままでしか売却できないのか、第5条許可の農地転用をして売却可能なのか確認します。

②不動産会社に相談、売却活動の開始
農地のままでの売却か農地転用をしてからの売却か方針が決まりましたら、不動産会社等に相談をします。ただし、農地のままでの売却は買い手を探すことが困難です。
そのため、近所の農家などに買い手がいないかご自身で探すか、農業委員会などの農業関連機関に相談して買い手を探す必要があります。

農地転用可能な場合には、農地の売買に詳しい不動産会社に相談をすることで売却の手続きも進められる可能性があります。
ただし、農地転用が可能な場合でも、一般的な宅地の売買と比較すると農地の売買を扱っている不動産会社は少なく、農地の売却は根気のいる作業となります。

③停止条件付き売買契約
農地の買主が決まったら停止条件付き売買契約を締結します。
停止条件付き売買契約とは、条件とする事実が発生するまでは、売買の法律効果の発生を停止させる契約のことです。
具体的には、「農地法の許可が取れたら」という条件が発生した場合に「売買の効力が発生する」という契約になります。
農地の売却には、農業委員会の許可が必要ですが、許可までに時間がかかるため、許可を得る前に買い手と売買契約を締結します。

④許可申請
売買契約を締結したら、許可申請を行います。
農地のまま売却する場合は第3条許可、農地転用する場合は第5条許可の申請となります。

⑤農地の引き渡し
農地法に基づく許可が下りたら、農地の引き渡しを行います。
売買代金の精算と所有権移転登記の申請をします。

⑥確定申告
農地を売却して譲渡益が発生する場合には、所得税の確定申告が必要になります。
確定申告の期限は、売却をした翌年の2月16日から3月15日までとなります。
詳しくは5.農地の売却にかかる税金をご覧ください。

3.農地売却の仲介手数料

農地の売却は宅地建物取引業法の規制の対象になりませんので、仲介手数料の制限もないことになります。そのため、農地売却の仲介手数料は自由に設定することができます。
一般的には農地売却も宅地同様に宅地建物取引業法の規定に準ずることが多いようです。
宅地建物取引業法の仲介手数料は下記の通りです。

売買金額 仲介手数料の上限
200万円 売買金額の5%
200万円超 400万円以下 売買金額の4%+2万円
400万円超 売買金額の3%+6万円

※別途消費税がかかります。

なお、売主からの仲介手数料については、売買金額400万円以下の仲介手数料の上限は18万円+消費税となる特例があります。
農地の売買は少額なケースが多いため、例えば売買金額が10万円の場合は仲介手数料が18万円+消費税で差引の手取り額がマイナスになるケースもあります。
不動産会社によっては、農地の調査の負担の大きさに応じて仲介手数料が18万円+消費税よりも高いところもあります。

農地売却の仲介手数料は法律上の決まりがないため、あらかじめ確認することをお勧めします。
※農地を宅地に転用して売却した場合などは宅地建物取引業法の対象となります。

4.農地売却の際に必要な資料

不動産会社に農地売却の相談をする際には、下記の資料を用意しておくと手続きがスムーズになると思います。

①固定資産税の課税明細書
毎年1月1日時点の不動産の所有者には、5月前後に市区町村役場から固定資産税の納税通知書と共に課税明細書が送られてきます。
固定資産税の課税明細書には、所有している不動産の所在地番、評価額、地積、固定資産税等の情報が記載されていますので、査定額を計算するために必要です。
ただし、農地は評価額が低く固定資産税が課税されていないケースもあります。
その場合には市区町村役場で名寄帳を発行してもらいます。
名寄帳は固定資産税の課税明細書とほぼ同じ内容が記載されています。

②登記事項証明書
登記事項証明書は法務局で取得することができる書類で、土地の地番、地目、地積、所有者の情報などが詳しく書かれている資料です。
なお、登記情報は現在コンピュータ化していますが、コンピュータ化する前は紙の登記簿に記載されている事項を複写して交付しており、その複写した書類を登記簿謄本と呼んでいました。
そのため、今でも慣習的に登記事項証明書のことを登記簿謄本と呼ぶ場合があります。

③公図、地積測量図
公図は法務局で取得することができる書類で、土地の区画・地番を示した図面です。
公図を確認することで農地の形と場所がどこなのか把握することができます。
地積測量図も法務局で取得することができる書類で、土地に関する測量の結果を明らかにした図面です。
公図よりも正確に土地の形状や地積が把握できます。

④その他写真など参考になる資料
上記①から③以外にも参考になる写真や過去の契約書等、取得の経緯等がわかるものがあると参考になります。

 

5.農地の売却にかかる税金

農地を売却して利益が出た場合には譲渡所得として、所得税と住民税が課税されます。

〇譲渡所得の計算
譲渡所得は下記の算式で計算します。

【算式】

農地の売却で得た収入-(農地の取得費用+農地の売却にかかった費用)

※農地の取得費用が不明な場合は、概算取得費で計算することができます。
 概算取得費は農地の売却で得た収入の5%で計算します。

税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて計算します。
※税率は売却した年の1月1日時点において所有期間が5年超の場合(長期譲渡所得)と所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)で異なります。

【算式】

譲渡所得×税率

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
長期譲渡所得 5年超 15% 5%
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%

※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%となります。

なお、農地の譲渡については、一定の要件を満たす場合には、下記の特別控除額を控除することができます。

譲渡目的 特別控除額 適用要件
農地利用 800万円 ・ 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
・ 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
農地利用 1,500万円 ・ 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合
転用 5,000万円 ・農地が土地収用法等により買い取られる場合

6.農地の売却が困難な場合に手放す方法

近所の農家などに買い手がいる場合や、農地転用ができて活用方法がある場合には売却できるケースもありますが、大半の農地は活用することが難しく買い手を見つけるのが困難です。
不動産会社に相談をしても積極的に取り組んでくれるところは少なく、何年も解決できない方が多いと思います。
売却以外には寄付をする方法も検討の余地がありますが、寄付についても売却と同様に農地の活用が難しく市区町村などの自治体に相談をしても寄付を受け付けてもらえないケースが多くあります。

農地の売却も寄付もできない場合には、相続土地国庫帰属制度の活用又は山林引き取りサービスの活用をお勧めします。

7.相続土地国庫帰属制度の活用

相続土地国庫帰属制度は、相続等により取得した不要な土地で、一定の要件を満たす場合には国に引き取ってもらえる制度となります。
相続土地国庫帰属制度について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続土地国庫帰属制度の要件|山林や農地の適用可否

相続土地国庫帰属制度は要件を満たす場合には、審査手数料と負担金の費用が発生しますが、国に引き取ってもらうことで、農地にかかる税金の負担などから解放されます。
ただし、引き取りの条件が厳しく残念ながら活用できないケースも一定数生じてしまいます。
そのような方には一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所が提供している山林引き取りサービスの活用をお勧めします。

8.山林引き取りサービスの活用

山林引き取りサービスは、理事長の佐藤和基(佐藤和基税理士事務所)が令和元年7月から開始したサービスで、山林等を専門に扱う不動産会社等と提携して不要な不動産を引き取るサービスです。
※地目は山林以外でも対応可能です。(一部の農地は引き取りできないケースもあります)
山林引き取りサービスについて詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

山林引き取りサービス|売れない山林を手放すことができる 

山林引き取りサービスは相続土地国庫帰属制度の審査手数料のようなものは発生しませんので、引き取り費用のお見積りまでは無料となります。
基本的には引き取り費用が発生するサービスですが、無料引き取りできるケースもあります。

不要な不動産の処分でお困りの方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。
※相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

相続土地国庫帰属制度と山林引き取りサービスの違いを比較すると下記の通りとなります。

 
  山林引き取りサービス 相続土地国庫帰属制度
利用できる人 個人法人問わず誰でも可 相続等で取得した人のみ
共有の場合 1人だけでも可 共有者全員でないと不可
審査手数料 無料 発生する
負担金 無料又は発生する 発生する
引き取りできない土地 農地以外はなし※1 10項目ある
承認の取消し(契約不適合責任) 基本的になし※2

ある

審査期間 1ヶ月~2ヶ月 半年~1年の見込み

※1.農地は農地転用(他の地目に変更)可能な場合に引き取り可能です。
※2.山林引き取りサービスの提携先は基本的には不動産会社であり、引き取るリスクを承知での契約となるため、基本的には契約不適合責任は発生しませんが、一部不動産会社以外が引き取り主となるケースもあるため、契約時にご確認ください。

9.山林引き取りサービスの引き取り後の活用例

山林引き取りサービスをご利用いただく不動産は、売買や寄付ができずに手放せない物件となりますので、一般的には活用が困難であるケースが大半です。
そのため、引き取り後に長期保有となってしまうことが多いですが、活用できるケースでは下記のようなものがありました。
〇キャンプ場やサバゲーとして利用
〇別荘地として利用
〇キノコの栽培目的で利用
〇植木屋が植木を育てるために利用
〇林業として利用
〇猟師が狩猟目的で利用
〇自然保護活動をしている団体が自然を再生すために利用
〇太陽光発電設備の設置のために利用

10.不動産業界にお勧めの資格

不動産業界は、物件の売買・賃貸を仲介する不動産仲介業者、商業施設、ビル、マンション等の開発業者、注文住宅等を手がけるハウスメーカー、マンションや一戸建ての販売を手がける住宅販売会社、不動産物件を管理する管理会社など、その業務は多岐にわたります。

不動産業の方には相続土地国庫帰属診断士の資格がお勧めです。

多岐にわたる不動産業の中でも、山林、原野、別荘地、農地などの問題解決は困難なものですし、専門に扱う方は少ないのが実情です。
相続土地国庫帰属診断士は、相続土地国庫帰属制度や山林引き取りサービスの内容を理解して、不要な不動産の処分にお困りの方に対して提案をすることで、問題解決にお役立ちできる可能性があります。
また、不要な不動産の問題解決をすることで、顧客との信頼関係を築くことができ、他の宅地の売買等のご相談を受けるきっかけとなります。

相続土地国庫帰属診断士について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

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