セットバックが必要な宅地の評価

1.セットバックとは

建築基準法第42条第2項の規定により指定を受けた道路(いわゆる2項道路)に接している土地が、その道路の中心線から2メートル後退した位置(道路の片方ががけ地、川、線路敷地等に沿う場合は、がけ地等の境界線から道の側に4メートルの位置)まで土地の奥の方に後退し道路の一部として提供することをセットバックといいます。

この2項道路に接している土地は将来、建物の建て替え等を行う場合には、中心線から2メートルの位置までの部分を道路用地として提供しなければなりません。例えば、道路幅員が3メートルの場合には0.5メートルずつセットバックすることになります。

2.2項道路とは

2項道路とは、建築基準法が施工された時、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁がその位置を指定した道路をいいます。

原則としてその中心線から2メートルが境界線とみなされ、道路の片方ががけ地等の場合は、がけ地等の境界線から4メートルが境界線とみなされます。

3.2項道路の調査方法

2項道路に指定されているかどうかは、役所の建築指導課等で確認できます。

窓口に行く場合には住宅地図等を持参して、該当する道路の道路種別を確認します。
※役所によってはHPから道路種別を確認できます。

なお、現地調査でも下記の点から2項道路に該当する可能性を推測することができます。

〇道路幅員が4メートル未満
〇その道路沿いに新しい建物があり、セットバックした形跡がある

4.評価方法

建築基準法上、セットバックを必要とする宅地は、都市計画区域内に編入された時点(都市部は通常昭和25年)で建物が存していた宅地であることから、将来的には建物の建て替え、増改築等の際にセットバックしなければならないことと、セットバックを必要とする部分については、私道と比較すると、現にセットバックをしていない限り宅地として利用されており、少なくとも私道の価値(財産評価基本通達では30%)を下回ることはないと考えられます。

そのため、セットバックを必要とする部分については70%評価減を行います。

5.セットバックが終了した場合のセットバック部分の評価

セットバックが終了した場合のセットバック部分については、所有権を有している場合であっても、建築基準法の道路に該当するため、私道として評価することになります。

特定の者の通行のように供されている道路(行き止まり私道)の場合には30%で評価します。

不特定多数の者の通行のように供されている道路(通り抜けできる私道や公道)の場合には評価はゼロとなります。

6.建築基準法の道路

建築基準法第42条の道路についてご紹介します。

〇建築基準法第42条第1項第1号(1項1号道路)
道路法による道路(国道、県道、市道等)
※原則として、自動車専用道のみに接している敷地には、建築物は建てられません。

〇建築基準法第42条第1項第2号(1項2号道路)(開発道路等)
土地区画整理法、都市計画法その他の法令による道路

〇建築基準法第42条第1項第3号(1項3号道路)
建築基準法施行時以前より存在する道路

〇建築基準法第42条第1項第4号(1項4号道路)
道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で、特定行政庁が指定した道路

〇建築基準法第42条第1項第5号(1項5号道路)(位置指定道路)
土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路

〇建築基準法第42条第2項(2項道路)(みなし道路)
建築基準法施行の際、現に建築物が立ち並んでいる4m未満の道路で、将来は4mに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路

〇建築基準法第42条第3項(3項道路)
将来も拡張困難な2項道路の境界線の位置を中心線から1.35m以上2m(3m)未満に緩和する道。※ただし、崖地などは2.7m以上4m(6m)未満

〇建築基準法第42条第4項(4項道路)
6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で、特定行政庁が認めた道

 1号・・避難・通行に安全上支障がない幅員4m以上の道
 2号・・地区計画等に適合した幅員4m以上の道
 3号・・6m区域指定時に現存していた6m未満の法第42条第1項適用の道路

〇建築基準法第42条第5項(5項道路)
6m区域指定時に現に存していた道(4項3号)で幅員4m未満の道。6m区域指定時に境界線とみなされていた線をその道路の境界とみなす。

〇建築基準法第42条第6項(6項道路)
幅員1.8m未満の2項道路 (建築審査委員会の同意が必要)
※古い城下町に多く見られます。

7.相続税還付の相談

2項道路について、セットバックの評価減をせずに高い評価で相続税の申告をしてしまっている場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

相続税の金額が適切であったか確認したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。セットバックが必要な宅地の評価以外の項目についても適切であったか、相続税申告書の内容を無料で診断します。

8.セットバックを必要とする宅地の評価根拠

セットバックを必要とする宅地の評価根拠は財産評価基本通達24-6となります。

お問合せ・ご質問はこちら

お気軽にお問合せ・ご相談ください

03-6914-2640
受付時間
10:00~20:00(平日)
10:00~12:00(土日祝日)
定休日
無し

相続が学べるメルマガ

相続に関する情報を無料でお届けしております。登録は無料ですので相続について学びたい方はメールマガジンにご登録ください。