土地の評価上の区分及び評価単位

1.土地の評価上の区分

土地の評価は原則として、地目の別に行います。地目の判定は不動産登記事務取扱手続準則に準じて行うこととされており、具体的には下記の地目別に評価します。ただし、二以上の地目が一体利用されている場合には、その主たる地目からなるものとして、一体評価します。

  1. 宅地
  2. 山林(保安林を含む)
  3. 原野
  4. 牧場
  5. 池沼
  6. 鉱泉地
  7. 雑種地(墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、公衆用道路、公園、雑種地を含む)

2.地目の判定

土地の評価は、地目別に行いますが、その際の地目は登記地目なのか現況地目なのか判断する必要がありますが、登記上の地目によるのではなく、現況の地目で区分します。

3.評価単位

土地の価額は、下記の評価単位ごとに評価を行います。

①宅地

宅地の価額は、1筆単位ではなく、1画地(利用の単位となっている1画地の宅地)ごとに評価を行います。1画地の宅地は自用地、貸宅地、貸家建付地等の区分に分けて、次のように評価します。

イ.自用地は居住用か事業用かにかかわらず、その全体を1画地として評価します。
ロ.貸宅地は、借地人の異なるごとに1画地として評価します。
ハ.貸家建付地は、貸家の各棟の敷地ごとに1画地として評価します。
ニ.2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の借地権等の評価に当たっては、その全体を1画地の宅地として評価します。
ホ.共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、その全体を1画地の宅地として評価します。

なお、遺産分割等によって宅地の分割が行われた場合には、原則として、分割後の画地を1画地の宅地として評価します。ただし、その分割が著しく不合理であると認められるときは、所有者単位で評価するのではなく、その分割前の画地を1画地の宅地として評価します。

理由としては、現状の利用状況を無視して不合理な分割を行った結果、無道路地、帯状地、著しく狭あいな画地を創出するなど、分割後の画地では現在及び将来においても有効な土地利用が図られないと認められる分割となってしまい、実態に即した評価が行えなくなるためです。

②田及び畑(農地)

農地は、1枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地をいいます。)を評価単位とします。ただし、市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします。

③山林

山林は、1筆の山林を評価単位とします。ただし、市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とします。

④原野

原野は、1筆の原野を評価単位とします。ただし、市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とします。

⑤牧場及び池沼

牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とします。

⑥鉱泉地

鉱泉地は、原則として、1筆の鉱泉地を評価単位とします。

⑦雑種地

雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地を評価単位とします。ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、の位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価します。

4.相続税還付の相談

仮に土地の評価上の区分及び評価単位を誤って高い評価額で相続税の申告をしてしまった場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

相続税の金額が適切であったか確認したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。土地の評価上の区分及び評価単位以外の項目についても適切であったか、相続税申告書の内容を無料で診断します。

5.土地の評価上の区分及び評価単位の根拠

土地の評価上の区分の根拠は財産評価基本通達7となります。評価単位の根拠は財産評価基本通達7-2となります。

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