土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価

1.土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域とは

土砂災害警戒区域とは災害から人命や資産を守るために、土砂災害防止法に基づき、土砂災害の恐れがある地域を明らかにし、指定されている区域になります。

具体的な土砂災害とは急傾斜地の崩壊(傾斜度が30度以上である土地が崩壊する自然現象をいいます)、土石流(山腹が崩壊して生じた土石等又は渓流の土石等が水と一体となって流下する自然現象をいいます)若しくは地滑り(土地の一部が地下水等に起因して滑る自然現象又はこれに伴って移動する自然現象をいいます)又は河道閉塞による湛水(土石等が河道を閉塞したことによって水がたまる自然現象をいいます)を発生原因として国民の生命又は身体に生ずる被害をいいます。

また、土砂災害警戒区域の中でも「建物が破壊され、人命に大きな被害が生ずるおそれがある区域」は土砂災害特別警戒区域に指定されます。

なお、土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域の要件は次の通りです。

【土砂災害警戒区域】

〇急傾斜地の崩壊
・傾斜度が30度以上で高さが5m以上の区域
・急傾斜地の上端から水平距離が10m以内の区域
・急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域(ただし、高さの2倍が50m以上の場合は下端から50m以内の区域)

〇土石流
・土石流の発生のおそれのある渓流において、扇頂部から下流で匂配が2度以上の区域

〇地滑り
・地滑り区域(地滑りしている区域または地滑りするおそれのある区域)
・地滑り区域下端から地滑り地塊の長さに相当する距離(250mを超える場合は250m)の範囲内の区域

【土砂災害特別警戒区域】

急傾斜の崩壊に伴う土石等の移動等により建築物に作用する力の大きさが、通常の建築物が土石等の移動に対して住民の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれのある崩壊を生ずることなく耐えることのできる力を上回る地域。

ただし、地滑りについては、地滑り地塊の滑りに伴って生じた土石等により力が建築物に作用した時から30分間が経過した時において建築物に作用する力の大きさとし、地滑り区域の下端から最大で60mの範囲内の区域。

2.土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域の調査方法

土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域の調査方法は、役所の土砂災害ハザードマップ等で確認できます。土砂災害警戒区域は黄色、土砂災害特別警戒区域は赤などで色分けされています。
※役所によってはHPからも確認できます。

3.評価方法

土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域内の土地については、急傾斜地部分と平坦地に分けて地目ごとに評価を行います。

〇急傾斜地部分

急傾斜地部分の地目は、おそらく山林や原野といった地目になってくると思います。例えば山林の評価の場合ですが、宅地への転用が見込められないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価することになります。

土砂災害警戒区域等に指定される傾斜地部分は、傾斜度が30度以上あることからも宅地造成は困難と判断されますので、純山林として評価します。原野の場合も山林と同様に判断して純原野として評価します。純山林と純原野の評価については、「市街地山林の評価及び市街地原野の評価」で解説しています。

〇平坦地部分

平坦地(宅地)については純山林や純原野として評価することは適正ではありません。土砂災害警戒区域については、評価方法が定められていませんが、土砂災害特別警戒区域については、宅地のうちに土砂災害特別警戒区域に該当する部分の地積の割合に応じて、特別警戒区域補正率表に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します。

4.相続税還付の相談

土砂災害特別警戒区域内にある宅地について、土砂災害特別警戒区域である評価減をせずに高い評価で相続税の申告をしてしまっている場合でも、亡くなってから5年10ヶ月以内であれば申告内容を修正することが可能です。払い過ぎていた分は税務署に返金してもらうことができます。

相続税の金額が適切であったか確認したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。土砂災害特別警戒区域以外の項目についても適切であったか、相続税申告書の内容を無料で診断します。

5.土砂災害特別警戒区域内の宅地の評価根拠

土砂災害特別警戒区域内の宅地の根拠は財産評価基本通達20-6となります。

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