山林の固定資産税と相続税の計算方法|税金について解説

山林を所有していると毎年固定資産税が発生します。
また、山林を所有している方が亡くなると相続税の問題も発生します。
ここでは、山林に課税される固定資産税と相続税について解説すると共に、固定資産税と相続税の節税をする方法も解説します。

1.山林にかかる固定資産税

固定資産税は毎年1月1日時点で土地や家屋などの不動産を所有している方が支払う税金です。
山林も同様に1月1日時点で所有している場合には、固定資産税がかかります。
※固定資産税の納税義務者は1月1日時点での所有者となるため、年の途中で売却をした場合でも固定資産税を納税するのは1月1日時点での所有者となります。
そのため、固定資産税の清算は売買契約の当事者間で行うことになります。

なお、固定資産税の課税は登記地目ではなく、現況の地目に基づいて課税されます。
そのため、登記地目が山林であったとしても、その土地に家を建てている場合には、現況の地目は宅地となりますので、固定資産税評価額も山林ではなく、宅地として評価されます。

固定資産税の納付書は5月前後(地域によって多少異なります)に市区町村役場から届きますので、納付書に記載されている期限までに納める必要があります。
納期限は4期分に分かれていますので、4期で分割して納めるか、一括で納めることもできます。
なお、固定資産税の支払いは銀行引き落としにすることが可能です。
また、山林を共有している場合は共有者全員に納税義務がありますが、固定資産税の納付書は代表者に送付されます。

2.山林の固定資産税の計算

山林の固定資産税は下記の計算式で計算します。

【算式】

山林の固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%

例えば所有している山林の固定資産税評価額が100万円の場合には100万円×1.4%で14,000円の固定資産税を毎年納める必要があります。

一般的には固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に評価されます。
公示価格とは、国土交通省が調査、公表している全国の適正な土地価格のことです。
評価の基準日は1月1日で毎年3月中旬から下旬に公表されます。

ただし、山林の場合は公示価格がないことも多く、固定資産税評価額もかなり低く評価されています。
また、固定資産税評価額が30万円以下であれば、固定資産税は免除されます。
そのため、所有している不動産が山林だけの場合には固定資産税が免除されているケースが多くあります。
なお、固定資産税評価額は3年に一度見直しがあります。
固定資産税評価額が免税点の30万円前後の方ですと、以前は固定資産税が発生していたものの、固定資産税評価額の見直しにより30万円以下となり、途中から固定資産税がかからなくなった方も多いと思います。

3.山林にかかる相続税

相続が発生して、亡くなった方の財産が基礎控除額を超える場合には相続税が発生します。
相続税の基礎控除について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続税の基礎控除額の計算方法|いくらまで無税になるのかはこちら

相続税の計算に含まれる財産には山林も含まれます。
山林については、相続税の評価上、宅地化への難易度を考慮して純山林、中間山林、市街地山林の3種類に区分されます。

①純山林
純山林とは、林業の中心にある山林、市街地から遠く離れたところに所在し、宅地への転用可能性がない山林をいいます。

②中間山林
中間山林とは、市街地の周辺や別荘地等に所在する山林で、純山林と市街地山林の中間に位置するような山林をいいます。
宅地転用への可能性や期待が含まれるため、純山林として評価することが不適当なものとなります。

③市街地山林
市街地山林とは、市街地に所在する山林で、宅地化への期待を含むことから山林よりも宅地としての方が有効利用できると想定される山林です。
そのため、山林としてではなく宅地並みの水準で評価します。

純山林と中間山林については、倍率方式のため下記の計算式で計算します。

【算式】

固定資産税評価額×評価倍率

評価倍率は国税庁のホームページで評価対象地の所在する地域を探します。

国税庁の評価倍率についてはこちら

評価方法はシンプルですが、純山林は評価倍率が低い傾向にあるのに対して、中間山林は宅地転用への可能性が期待されるため、評価倍率も高い傾向にあります。

市街地山林については、倍率方式又は路線価方式のいずれに該当するかを確認して評価します。
市街地山林の評価方法について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

市街地山林の評価及び市街地原野の評価についてはこちら

4.山林にかかる税金を節税する方法

所有している山林が純山林など宅地化の可能性の低いものであれば、固定資産税は免税点の30万円以下であったり、相続税評価額も低いため税金の負担は少ないと思いますが、中間山林や市街地山林の場合には、毎年の固定資産税の負担と相続税評価額も高くなってしまい、多額の相続税が課税されてしまうケースもあります。

山林にかかる税金の負担をなくすには、山林を売却するか寄付をするなどして手放すのが良いでしょう。
ただし、山林は活用することが難しく買い手を見つけるのが困難です。
不動産会社に相談をしても積極的に取り組んでくれるところは少なく、年単位で解決できない方も多いと思います。
また、寄付についても売却と同様に山林の活用が難しく市区町村などの自治体に相談をしても寄付を受け付けてもらえないケースが多くあります。

山林の売却も寄付もできない場合には、相続土地国庫帰属制度の活用又は山林引き取りサービスの活用をお勧めします。

5.相続土地国庫帰属制度の活用

相続土地国庫帰属制度は、相続等により取得した不要な土地で、一定の要件を満たす場合には国に引き取ってもらえる制度となります。
相続土地国庫帰属制度について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続土地国庫帰属制度の要件|山林や農地の適用可否

相続土地国庫帰属制度は要件を満たす場合には、審査手数料と負担金の費用が発生しますが、国に引き取ってもらうことで、山林にかかる税金の負担などから解放されます。
ただし、引き取りの条件が厳しく残念ながら活用できないケースも一定数生じてしまいます。
そのような方には一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所が提供している山林引き取りサービスの活用をお勧めします。

6.山林引き取りサービスの活用

山林引き取りサービスは、理事長の佐藤和基(佐藤和基税理士事務所)が令和元年7月から開始したサービスで、山林等を専門に扱う不動産会社等と提携して不要な不動産を引き取るサービスです。
※地目は山林以外でも対応可能です。(一部の農地は引き取りできないケースもあります)

山林引き取りサービスの具体的な内容について説明します。

〇申込ができる人
相続土地国庫帰属制度は相続等により土地を取得した人か共有者の中に相続等により土地を取得した人がいる場合でないと申請できません。
山林引き取りサービスは、取得原因を問わずに申込可能です。
相続又は遺贈だけでなく、原野商法で騙されてしまった方、売買、贈与などにより取得した方、個人か法人かを問わずご利用いただけます。
また、申込は基本的には不動産の所有者ですが、ご家族の方やご相談を受けている士業、不動産会社の方による代理でのお申込みも可能です。

〇申込先
山林引き取りサービスのお申込みは、まずはお問合せフォームからお問合せください。
※一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所のどちらからお問合せいただいても対応可能です。
お問合せをいただいた方にメール添付にて、申込書を送付しますので、申込書と必要資料(固定資産税の課税明細書など)をメール、郵送、FAXなどでお送りいただけましたら、引き取り費用のお見積りをします。
なお、事務負担の関係で郵送等で提出していただく場合は、資料の返却を行っておりません。
そのため、郵送等の場合はコピーでの提出をお願いします。

相続土地国庫帰属制度は、引取の審査に半年から1年かかる見込みですが、山林引き取りサービスのお見積りは1カ月程度で可能です。
※お急ぎの方は最短で翌日から1週間以内にお見積りを提示可能です。(お急ぎの場合は複数社での相見積りができないため、他社との比較ができない点はご了承ください。)

〇手数料について
相続土地国庫帰属制度は申請時に審査手数料が1筆当たり14,000円かかりますが、山林引き取りサービスはお見積りまでは無料となります。
引取可能な場合には、引取費用が発生します。
※基本的には引取費用をお支払いいただくサービスですが、物件によっては無償又はプラスでの売買が可能なケースもあります。

〇引き取り可能な土地
基本的には地目を問わず、すべての不動産について引き取り可能です。
農地は農地転用(他の地目に変更)可能な場合に引き取り可能です。
お見積りの結果、予算を超えてしまうなどの理由で山林引き取りサービスを利用されない方もいますが、お見積りまでは無料のため、お見積りの結果、山林引き取りサービスの利用をしない方には費用は発生しません。


不要な不動産の処分でお困りの方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。
※相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

相続土地国庫帰属制度と山林引き取りサービスの違いを比較すると下記の通りとなります。

 
  山林引き取りサービス 相続土地国庫帰属制度
利用できる人 個人法人問わず誰でも可 相続等で取得した人のみ
共有の場合 1人だけでも可 共有者全員でないと不可
審査手数料 無料 発生する
負担金 無料又は発生する 発生する
引き取りできない土地 農地以外はなし※1 10項目ある
承認の取消し(契約不適合責任) 基本的になし※2

ある

審査期間 1ヶ月~2ヶ月 半年~1年の見込み

※1.農地は農地転用(他の地目に変更)可能な場合に引き取り可能です。
農地転用できない場合、提携先に農地所有適格法人がありますので、条件があえば引き取り可能なケースもあります。
※2.山林引き取りサービスの提携先は基本的には不動産会社であり、引き取るリスクを承知での契約となるため、基本的には契約不適合責任は発生しませんが、一部不動産会社以外が引き取り主となるケースもあるため、契約時にご確認ください。

7.山林引き取りサービスの引き取り後の活用例

山林引き取りサービスをご利用いただく不動産は、売買や寄付ができずに手放せない物件となりますので、一般的には活用が困難であるケースが大半です。
そのため、引き取り後に長期保有となってしまうことが多いですが、活用できるケースでは下記のようなものがありました。
〇キャンプ場やサバゲーとして利用
〇別荘地として利用
〇キノコの栽培目的で利用
〇植木屋が植木を育てるために利用
〇林業として利用
〇猟師が狩猟目的で利用
〇自然保護活動をしている団体が自然を再生すために利用
〇太陽光発電設備の設置のために利用(農業を継続できる営農型太陽光発電など)

8.山林・原野・別荘地・農地を手放す相談

不要な不動産の処分でお困りの方は、一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所にご相談ください。
山林引き取りサービスは審査手数料等が発生しませんし、お見積りまでは無料となりますので、気軽にご相談できます。
また、相続土地国庫帰属制度の利用と同時並行でのご相談も可能です。

9.不動産業界にお勧めの資格

不動産業界は、物件の売買・賃貸を仲介する不動産仲介業者、商業施設、ビル、マンション等の開発業者、注文住宅等を手がけるハウスメーカー、マンションや一戸建ての販売を手がける住宅販売会社、不動産物件を管理する管理会社など、その業務は多岐にわたります。

不動産業の方には相続土地国庫帰属診断士の資格がお勧めです。

多岐にわたる不動産業の中でも、山林、原野、別荘地、農地などの問題解決は困難なものですし、専門に扱う方は少ないのが実情です。
相続土地国庫帰属診断士は、相続土地国庫帰属制度や山林引き取りサービスの内容を理解して、不要な不動産の処分にお困りの方に対して提案をすることで、問題解決にお役立ちできる可能性があります。
また、不要な不動産の問題解決をすることで、顧客との信頼関係を築くことができ、他の宅地の売買等のご相談を受けるきっかけとなります。

相続土地国庫帰属診断士について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

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相続税の教科書(応用編)

  • 第1章.土地評価
  • 第2章.相続税還付
  • 第3章.生命保険
  • 第4章.相続手続・節税
  • 第5章.山林等の処分
  • 第6章.相続の統計情報