不動産小口化商品の税制改正について｜よくある質問を徹底解説

Ｑ1.相続税対策で、1口1,000万円の不動産小口化商品を2口で計2,000万円分を購入しています。今回の税制改正に対する対応としては、どのようにするのが良いでしょうか？
私は60歳で持病はなく、子どもは長男と二男の2人です。

Ａ1.ご質問の税制改正に対する対応方法を回答します。
令和8年度税制改正により、令和9年1月1日以後の相続等については、不動産小口化商品の評価方法が「通常の取引価額」に変更されます。
つまり、従来のような節税効果が期待できなくなります。

この改正の変更を回避する方法としては、令和8年12月31日までに生前贈与をすることで、改正前の「従来の評価方法」で贈与税が計算されることになります。

また、暦年課税の場合に7年以内の生前贈与加算で合算される金額と相続時精算課税制度を利用した場合の相続時に合算される金額は、いずれも「贈与時の価額」になります。
※相続時精算課税制度については、基礎控除額110万円は合算する必要がないため、相続時精算課税制度については、「贈与時の価額－110万円」になります。

不動産小口化商品の評価額は物件によって異なりますが、圧縮率は80％前後になるものが多いと思いますので、仮に圧縮率80％で、子ども2人に1口ずつ贈与する場合で計算をしてみます。

【暦年課税の場合】
暦年課税の場合には、1人当たりの贈与税の計算は下記の通りとなります。
（1口当たりの相続税評価額200万円－基礎控除額110万円）×10％＝9万円

贈与から7年以内に相続が発生した場合には、相続税の計算上、200万円が加算されることになります。（贈与から3年超7年以内の4年間に贈与している場合には、100万円を控除した100万円が加算となります。）
また、相続税の計算上、納付した贈与税9万円を控除します。
生前贈与をしなかった場合は、令和9年1月1日以降は1口1,000万円の評価（正確な評価方法は通達が公表されるまでわかりませんが、仮に購入価額と同額と仮定して、以下も同様に計算します。）になりますので、1口当たり800万円課税価格が圧縮されることになります。
贈与から7年経過した場合には、相続時の加算と贈与税額控除もなくなります。

【相続時精算課税制度の場合】
相続時精算課税制度の場合には、1人当たりの贈与税の計算は下記の通りとなります。
（1口当たりの相続税評価額200万円－基礎控除額110万円－特別控除額90万円）＝0円
※翌年以降に繰り越す特別控除額2,500万円－90万円＝2,410万円

特別控除額があるため、贈与税は発生しませんが、相続発生時に、相続税の計算上、90万円が加算されることになります。
こちらは期限に関係なく無制限に加算されます。
生前贈与をしなかった場合は、令和9年1月1日以降は1口1,000万円の評価になりますので、1口当たり910万円課税価格が圧縮されることになります。

ご相談のケースでは、相談者が60歳で持病もなく元気なことから、7年以内に相続が発生する可能性は高くないと思いますし、贈与税の負担も大きくないと思いますので、暦年課税で贈与する方法が良いと思われます。

暦年課税と相続時精算課税制度の判断は難しいですが、贈与者が若い場合や金額が少額な場合には、暦年課税が良いと思います。
また、贈与する相手が孫や子の配偶者など、生前贈与加算の対象にならない場合も暦年課税をお勧めしています。
ただし、明確な判断基準があるわけではありませんので、相続税専門の税理士などの詳しい専門家にメリットとデメリットを確認して判断されるのが良いと思います。

Ｑ2.私は90歳で持病もあり、どのくらい生きられるのかわからないため、大幅な節税が可能な不動産小口化商品を1億円分購入しています。
圧縮率は高いもので選んだため、90％となっています。（相続税評価額1,000万円）
子どもは1人だけですが、今回の税制改正に対して、どのようにするのが良いでしょうか？

Ａ2.ご質問の税制改正に対する対応方法を回答します。
基本的な考え方はＱ1.暦年課税で生前贈与するのがお勧めのケースの回答と同様ですが、こちらのご相談者は年齢も高齢となり、金額も大きいため、相続時精算課税制度を利用して生前贈与するのが良いと思います。

比較として暦年課税の場合と相続時精算課税制度を利用した場合の贈与税負担は下記の通りとなります。
※子ども以外の家族構成がわからないため、子ども1人（18歳以上）に贈与すると仮定して計算します。
※圧縮率90％が小規模宅地等の特例考慮前か考慮後かわかりませんが、仮に小規模宅地等の特例考慮前と仮定します。

【暦年課税の場合】
（1,000万円－基礎控除額110万円）×30％－90万円＝177万円

贈与から7年以内に相続が発生した場合には、相続税の計算上、1,000万円が加算されることになります。（贈与から3年超7年以内の4年間に贈与している場合には、100万円を控除した900万円が加算となります。）
また、相続税の計算上、納付した贈与税177万円を控除します。

相続税の課税対象が贈与時の評価額である1,000万円に固定される点では、こちらの暦年課税でも節税対策になります。
生前贈与をしなかった場合は、令和9年1月1日以降は1億円の評価になりますので、9,000万円課税価格が圧縮されることになります。
なお、贈与から7年経過した場合には、相続時の加算と贈与税額控除もなくなります。

【相続時精算課税制度の場合】
1,000万円－基礎控除額110万円－特別控除額890万円＝0円
※翌年以降に繰り越す特別控除額2,500万円－890万円=1,610万円

特別控除額があるため、贈与税は発生しません。
相続発生時に、相続税の計算上、890万円が加算されることになります。
なお、こちらは期限に関係なく無制限に加算されます。
生前贈与をしなかった場合は、令和9年1月1日以降は1億円の評価になりますので、9,110万円課税価格が圧縮されることになります。

相続税の課税対象が贈与時の評価額から基礎控除額110万円を控除した890万円に固定されるため、暦年課税と比較すると、110万円低くなるのと贈与時の贈与税負担が発生しないため、贈与者が高齢な場合や金額が多額な場合には、相続時精算課税制度をお勧めしています。

Ｑ3.駆け込みで新たな物件を購入して速やかに贈与する方法を検討しています。
懸念点としては総則6項で否認されることがないのか不安です。

Ａ3.ご質問の駆け込み対応と総則6項の否認リスクについて回答します。
令和9年1月1日以降については、不動産小口化商品の節税効果がなくなってしまいますが、逆に令和8年12月31日までは、従来の評価方法（つまり節税効果あり）になるため、令和8年のうちに購入と生前贈与をセットにすることで、駆け込みの節税を検討している方も多いかと思います。

こちらについては、令和8年度税制改正大綱が公表された令和7年12月19日時点の税法、通達、過去の判例から判断をすると、問題ないと思われます。

また、不動産小口化商品の購入と令和8年中の生前贈与をセットで行う場合、上記のＱ1とＱ2を参考に贈与者の年齢、不動産小口化商品の金額等に応じて暦年課税と相続時精算課税制度のどちらを適用するのか判断することになります。

どちらの方法でも不動産小口化商品の評価を「贈与時の価額」に固定するすることができ、基本的には節税対策となります。
ただし、金額が億単位になってしまうなど、高額な場合には財産評価基本通達6項（総則6項）の否認リスクがありますので、行き過ぎた節税には注意をする必要があります。

総則6項は「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」と定められています。
曖昧な表現のため、適用要件がわかりにくいですが、「行き過ぎた節税対策」に適用され、時価ベースで評価する制度となっています。
ただし、総則6項は伝家の宝刀と言われ、むやみやたらに適用されることはありません。

直近の適用件数は下記の通りです。

令和4年は不動産に3件、令和5年は不動産に5件適用されており、異常なほど多く適用されていますが、財産評価基本通達6項の増加傾向については、「納税者の予言可能性といった観点から批判等」があり、評価方法の明確化等が要請された結果、令和8年度税制改正での変更となっています。

令和8年度税制改正は、総則6項による個別の対応を回避する趣旨もあると思いますので、適用時期前の過去の贈与に何件も何十件も遡ってむやみやたらに総則6項を適用するようなことにはならないと思われます。
※特に金額の大きな事例では数件程度は適用される可能性があります。

高額な駆け込み節税は目を付けられてしまうリスクがありますので、これから不動産小口化商品を活用して駆け込みで節税を検討している方は、相続税専門の税理士など、詳しい専門家に相談をして判断をするのが良いと思います。

Ｑ4.総則6項については、金額が余程高額な場合など適用件数が少ないのは理解できましたが、総則6項以外に不動産小口化商品の生前贈与にリスクはないでしょうか？

Ａ4.総則6項以外で考えられるリスクについて回答します。
税法、通達等のルール上では、総則6項以外のリスクはほとんどないと思いますが、実務上で考えられるリスクとしては、税務調査が入った場合の調査官による指摘のリスクが考えられます。

基本的にはルールに基づいて調査と指摘をされますが、調査官によっては拡大解釈をして指摘をしてくるケースもあります。
特に財産規模が大きい場合などは、ベテランである特別国税調査官が担当になることがあり、調査内容もより細かくなります。
中には法的根拠が不明確なものやグレーなものでも独自の解釈で追徴課税を狙ってくる調査官が一定数います。

法的根拠が不明確なものについては、修正申告に応じる必要はなく、反論をすることになりますが、金額が大きい場合は調査官も国税局に話を持っていくなど、引き下がらずに長引くケースがあります。
佐藤和基税理士事務所でも、自社株式の評価の事例ですが、否認された場合、追徴課税が1億円弱になる論点で、調査の担当だった特別国税調査官から「国税局にも話を持っていき、修正する方向で検討したい」と否認前提で調査が長引いたことがありました。

ただし、その時の論点は法的根拠が不明確でしたので、根拠が不明確である点と修正申告に応じる気がないことを伝えたところ、最終的には更正処分は無理と判断して引き下がりました。
依頼者である相続人も修正申告はしない方針でしたので、反論をして無事に税務調査を終えることができましたが、中には税務調査を早く終わらせたいからと修正申告に応じてしまう方も一定数いると思います。

総則6項はある程度、金額が高額でないと適用が難しいと思いますが、調査官による拡大解釈による指摘は、実務の現場ではあり得ます。
強引な調査官ばかりではないですが、一定数は強引な調査官もいますので、そういう点では、どのような指摘をしてくるのかわからないリスクはあります。

Ｑ5.今回の令和8年度税制改正大綱で不動産小口化商品を所有し続けるのが嫌になりました。
生前贈与した後、すぐに子どもには売却するように伝えようと思いますが、総則6項の否認リスクが低い金額の場合は、問題ないでしょうか？

Ａ5.金額が低い場合には、総則6項が適用される可能性は低いと思いますが、それ以外のリスクとして、調査官による指摘のリスクはあります。

調査官の指摘についても法的根拠が不明なものは、修正申告に応じないことで基本的には修正にならずに済むと思いますが、短期間で売却をする場合には、「たな卸資産」と同様の取り扱いをするべきといった指摘は考えられるかもしれません。

財産評価基本通達4-2（不動産のうちたな卸資産に該当するものの評価）では、要約すると「不動産のうちたな卸資産に該当するものの価額は、たな卸商品等に準じて評価する」ことになります。

実際にこの通達が適用されるかどうかまではわかりませんが、このような指摘はあり得ると思いますので、短期間での売却は余計なリスクが増えてしまう可能性があります。

Ｑ6.不動産小口化商品について、生前贈与など、何も対策をせずに令和9年1月1日以降に相続が発生した場合、全く節税効果はないという理解でよろしいでしょうか？

Ａ6.令和9年1月1日以降に相続で取得する場合には、「通常の取引価額」に相当する金額によって評価をすることになります。

税制改正大綱によると、この「通常の取引価格」とは、課税上の弊害がない限り、次の①、②又は③に掲げる価格等を参酌して求めた金額によって評価します。
①出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格、買取価格等
②事業者等が把握している適正な売買実例価額
③定期報告書等に記載された不動産の価格等
ただし、上記①、②又は③に該当するものがないと認められる場合には、貸付用不動産の評価方法準じて取得価額をベースに80％で評価します。

令和8年度税制改正大綱が公表された時点では、上記のことしかわかっていませんが、貸付用不動産と不動産小口化商品のどちらも「通常の取引価額に相当する金額」と表現されています。

貸付用不動産については、時価をベースに地価変動を考慮した80％評価となっていますので、同じ財産評価基本通達の中で、同じ「通常の取引価額に相当する金額」という言葉でありながら、異なる定義になることはあまり考えられないと思います。

通達上では言葉を変える可能性もありますが、仮に同じ言葉を使うのであれば、不動産小口化商品も同様に80％評価になる可能性もあり得るのではないかと思います。
しかし、時価の100％水準になる可能性もあるため、現時点では節税効果があるかどうかは明確になっていません。

なお、推測ですが、小規模宅地等の特例は適用できる可能性が高いと思います。
今回の改正内容は評価方法の変更になりますので、租税特別措置法に規定されている小規模宅地等の特例は貸付事業用宅地等として適用できるのではないかと思います。

明確なことは、夏から秋頃に通達改正が公表されて明確になると思います。

現時点では、このまま不動産小口化商品として所有していても、相続時に節税になる可能性は下記の2点になると思われます。
〇通達改正で評価方法が時価の80％水準になった場合の20％の減額
〇小規模宅地等の特例が適用できる場合の貸付事業用宅地等の50％の減額（土地の面積200㎡まで）

不動産小口化商品は所有面積が低く計算されることから、小規模宅地等の特例が適用できる場合には、路線価の高い一等地の物件など、土地評価の比率の高い物件については、従来ほどではないにしても節税効果があると思います。
貸付事業用宅地等は200㎡の限度面積がありますが、不動産小口化商品で限度面積まで使うことは通常ないと思われます。

ただし、貸付事業用宅地等については、相続開始前3年以内の駆け込み対策については適用されませんので、その点は注意が必要です。

Ｑ7.今回の税制改正を受けて、不動産小口化商品を扱っている会社は新規の物件を販売するのでしょうか？
また、購入後、年内に贈与をする場合に受け付けてもらえるのでしょうか？

Ａ7.ご質問の件ですが、令和7年12月19日に令和8年度税制改正大綱が公表されました。
本回答は令和8年1月5日までに確認した各社の見解となります。（回答は年末年始付近のものです）
まだ、方針が明確になっていない会社もあることから、今後、方針が変わる可能性はあります。
会社名を伏せて、確認した各社の見解をまとめます。
※会社名とは関係なくＡ社、Ｂ社、Ｃ社、Ｄ社としてご紹介します。

【Ａ社の見解】

既に販売している既存の物件は引き続き販売中ですが、今後の新規物件については未定とのことです
また、相続税評価額の圧縮効果を示す資料の配布も行わないようです。
税務リスクをご理解いただけた方については「購入と年内贈与のセット」で販売は可能としているようです。

【Ｂ社の見解】

今後は節税効果や否認リスクについての明言は行わず、お客様ご自身のご判断と責任において純投資商品としてお申込み受付を継続させていただくとのことです。
相続税評価額の圧縮効果や相続税評価額を示す資料の配布も行わないようです。

【Ｃ社の見解】

改正後も資産運用・財産承継に有効な商品との考えです。
高い資産価値、安定した収益、安心の不動産管理体制を整えており、今後も新たな物件を提供予定とのことです。
ただし、贈与を前提とした購入希望のお客様への販売を禁止する方針をとっているようです。

【Ｄ社の見解】

改正後の見解を出せていない状況で、不動産小口化商品の販売もいったん停止しているとのことです。

上記のように、会社によっても見解や方針は異なるようです。
ただし、まだ方針が明確ではない会社も多く、引き続き、情報収集をしていきます。

今後の新規物件がどのくらいになるのかは、まだ明確ではありませんが、改正が決まったことから、販売を停止する会社もあると思いますし、件数は減ってしまうのではないかと思います。
そのため、今後は不動産小口化商品の物件の希少性が上がってしまう可能性があります。

年内贈与の手続きについては、不動産小口化商品を取り扱う会社からは、積極的に節税対策として提案してくることは少なくなると思います。
提携先全社には確認していないですが、Ｃ社のように贈与前提の購入を禁止している会社も中にはあります。

ただし、「税務上のリスクは自己責任」を前提として、基本的には贈与できる会社が大半だと思います。
※引き続き、情報収取をして新たな情報が入り次第、本記事にも加筆修正を行います。

Ｑ8.不動産小口化商品について、税理士、税務署、不動産会社など色んなところで相談にのってもらいましたが、人によって意見が異なります。
リスクがあるという意見もあれば、令和8年中は改正前なので節税として有効という意見もあります。
御社の見解を教えてください。

Ａ8. 一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所の代表である税理士・佐藤和基の個人的見解としては、令和8年中の対策は有効と判断しています。

ただし、やり過ぎてしまう場合には、総則6項の否認リスクがありますので、過去の適用件数や判例から総則6項の否認リスクは考える必要があります。
年間の相続税の申告件数は約16万件となっていますが、総則6項の適用件数は上記3.これから駆け込みで節税対策を検討している方の通りとなります。
直近5年間の不動産評価への適用件数は11件のため、年間平均は約2件になります。

明確な金額基準があるわけではありませんが、節税効果が億単位になってしまう場合には、6項の否認リスクも意識した方が良いと思います。

一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所では、保守的に不動産小口化商品の購入金額が1億円以上になる方には、総則6項のリスクを説明させていただいています。
購入金額が1億円で総則6項が適用されるケースは、過去の判例を見てもあまり考えられないですが、1つの目安として「1億円以上」から総則6項のリスクを説明しています。

あくまでも個人的見解となりますので、実際に不動産小口化商品の購入をされる場合は、自己責任で判断していただくことになります。

なお、一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所の紹介で不動産小口化商品を購入される場合は、購入後のフォローをさせていただきます。

フォロー内容は下記のようなものになります。
〇不動産小口化商品による節税効果のシミュレーション計算
〇不動産小口化商品を贈与する場合の税務相談（贈与税申告など、税務代理を行う場合の費用は有料となります。）
〇評価方法の通達が公表された際の情報共有
〇不動産小口化商品に関する論点で税務調査が入り、不服申立てとなった場合の不服申立て（再調査の請求、審査請求）の着手金無料対応（不動産小口化商品の購入金額が1億円以下の場合に限ります。成功報酬は発生しますので、詳しくはお問合せください。）
〇その他不動産小口化商品に関する税務相談無料（令和8年12月31日まで）

Ｑ9.不動産小口化商品を活用した節税を令和8年中に実行したいと思っていますが、不動産小口化商品を取り扱う会社は購入後の年内贈与にネガティブな印象です。
総則6項については、過去の適用件数を見る限り、そこまで慎重にならなくても良い気がしますが、他に理由があるのでしょうか？

Ａ9.ご質問の件については、不動産小口化商品を取り扱う各会社とは担当者に会社としての方向性について確認していますが、経営者に直接確認したわけではないため、推測での回答をさせていただきます。（各社でそれぞれ意見も異なると思います。）

まず総則6項の適用件数は、不動産に関しては直近5年平均で約2件となっています。
令和5年は最も多く5件適用されましたが、総則6項の適用件数が増加傾向にあることについて、「納税者の予見可能性といった観点からの批判等があり、評価方法の明確化等が要請されている情勢」と令和7年11月13日の国税庁の説明資料でも記載されており、令和8年度税制改正で不動産小口化商品の評価方法が変更となりました。
総則6項の適用件数を減らしたいといった趣旨も含まれていると思います。

仮に直近5年平均の2件が適用される場合、年間の相続税申告件数は約16万件となっていますので、総則6項が適用される確率は0.00125％になります。
そのため、納税者視点では総則6項が適用される確率はかなり低いといえます。

ただし、不動産小口化商品を取り扱う会社は、顧客数も相当数になりますので、仮に年間2件の適用であったとしても、その中の1件でも該当する物件が出てしまうことは、会社の信用という点でマイナスになってしまうのだと思います。

推測での回答になりますが、「たったの1件でも否認される事案を出すわけにはいかない」といった考えで、不動産小口化商品の購入後の年内贈与に否定的な考えなのだと思います。

ただし、会社の方針に必ずしも従う必要はなく、所有者の自己責任で贈与手続きはできると思いますので、「行き過ぎた節税」にならない程度に実行するのは問題ないと思います。

一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所では、当事務所の紹介で不動産小口化商品を購入した方については、生前贈与をするべきか、生前贈与をする場合も暦年課税と相続時精算課税制度のどちらが良いのかシミュレーションを含めて無料対応させていただきます。

当事務所以外の税理士や金融機関の紹介で購入した方については、まずは紹介者に相談をすることをお勧めしますが、当事務所でも相談対応は可能です。

また、これから不動産小口化商品を活用した節税を検討している方についても、一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所にご相談ください。
代表の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。
不動産小口化商品を扱う会社は13社と提携していますので、各社の商品を比較してご紹介可能ですし、生前贈与（暦年課税と相続時精算課税制度の判断含む）のシミュレーションや財産評価基本通達6項の否認リスクの有無など、アドバイスさせていただきます。

また提携先が多いことで、不動産小口化商品に関する各種の最新情報（物件情報に限らず、税制改正等も含む各種の情報）が常に入ってきます。

令和8年度税制改正の内容を踏まえて、不動産小口化商品に関するご相談は初回の相談料を無料とさせていただきます。