2026年度税制改正【令和8年】｜貸付用不動産を徹底解説

貸付用不動産とは、令和8年度税制改正大綱によると「被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産」と記載されています。

そのため、現時点では何をもって「貸付用不動産」と定義されるのかは明確ではありません。

賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビルなどは該当すると思いますが、例えば相続開始時又は贈与時に空室だった自用地評価される不動産は該当するのかどうか、駐車場として貸し付けている土地など、どこまで該当するのかは、今後、公表される財産評価基本通達で明らかにされると思います。

例えば、空室の場合には自用地評価となるため、改正前の貸家建付地評価よりは評価額が高くなってしまいますが、市場価格と路線価評価の乖離が大きい土地であれば、貸付用不動産としての評価を避けるため、意図的に空室の状態にして贈与をすることで、回避できる可能性も考えられます。

つまり下記のようなケースです。

改正後の貸付用不動産としての評価　＞　自用地評価　＞　改正前の貸家建付地評価

土地の評価について

一般的な土地の評価額（路線価評価）は時価の80％程度になっています。
さらに賃貸アパートなど、貸しているものは貸家建付地としての評価額になります。
貸家建付地の評価は借地権割合にもよりますが、20％前後、評価額が下がります。

貸家建付地の評価は下記の算式で計算します。

【算式】
自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）=貸家建付地の評価額

※借地権割合は路線価図又は倍率表で確認できます。
　借家権割合は全国一律30％です。

被相続人等が課税時期（相続、遺贈又は贈与）前5年以内に取得又は新築した一定の貸付用不動産は、「通常の取引価額」で評価をすることになりました。

この「通常の取引価額」は、課税上の弊害がない限り、「取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％」で評価することができます。

地価の変動等をどのように考慮するのかは、まだ明確になっていませんが、例えば「取得した年の路線価」と「課税時期の路線価」を比較して、地価の変動率を計算する方法などが考えられます。

この改正は令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財産の評価に適用されます。

ただし、この改正は、この改正を通達に定める日（まだいつになるか明確ではありませんが、令和8年の夏から秋頃ではないかと思います）までに、被相続人等がその所有する土地（この改正を通達に定める日の5年前から所有しているものに限ります）に新築をした家屋（建築中のものを含みます）には適用しません。

つまり、少なくても現時点で5年以上所有している土地がある場合には、通達が公表される前に新築をすることで、この改正の適用を回避することができます。
そのため、駆け込みでの建築が増える可能性があります。

今回の税制改正は、相続税対策を企図した相続直前での駆け込み取得等が問題視されて評価方法が変更されることになりました。

不動産小口化商品については、取得時期に関わらず令和9年1月1日以降は節税効果がなくなってしまいますが、貸付用不動産については、課税時期前5年以内の取得又は新築に限られていますので、取得又は新築から5年経過することで、従来の評価方法で評価することができます。
そのため、今後はより早期に対策をすることが求められます。

亡くなる直前での対策は規制されることになりますので、今後は長期所有を想定して利回りなど、収益性を重視した取引が増えると思います。

なお、既に貸付用不動産を取得していて、5年以内に相続の発生する可能性のある方については、令和8年12月31日までに生前贈与をすることで、「贈与時の評価額」で移転させることができます。
暦年課税では贈与税負担が大きくなってしまうため、基本的には相続時精算課税制度との組合せをすることになると思います。

相続時精算課税制度について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

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