区分所有オフィスの相続税対策｜評価方法と節税効果を解説

区分所有オフィスとは、オフィスビルの一部（専有部分）を区分して所有する不動産のことをいいます。
マンションの一室を所有する「区分所有」と同様の仕組みであり、一棟のビル全体を所有するのではなく、その中の一部を個別に取得できる点が特徴です。

主に都市部のオフィスビルにおいて、フロアの一部や区画ごとに分けて販売されるケースが多く、企業などに賃貸することで賃料収入を得ることができます。
また、一棟ビルへの投資と比較して必要な資金が抑えられるため、比較的少額から不動産投資を始めることができる点もメリットの一つです。

さらに、居住用不動産とは異なり事業用不動産として扱われるため、相続税評価の考え方や税務上の取り扱いにも違いがあります。

このように、区分所有オフィスは「不動産投資」と「相続税対策」の両面を持つ資産として、近年注目されている不動産の一つです。

区分所有オフィスの相続税評価は、「土地」と「建物」に分けて評価します。

土地の評価
土地の相続税評価額は、都心部については路線価を基準として評価をします。
路線価は、一般的には実勢価格の80％水準になっていますが、都心部と地方では実勢価格との差額にも差があり、都心部については、路線価と実勢価格の乖離が大きくなりやすい傾向にあります。
また、区分所有オフィスの場合には、敷地権割合を考慮して評価をするため、土地の面積が小さく計算されます。
そのため、都心部の区分所有オフィスの土地の評価額は時価と比較するとかなり低く計算されやすくなっています。

建物の評価
建物部分については、固定資産税評価額を基に評価されます。
建物の固定資産税評価額は、一般的に時価の60％程度になるケースが多いとされています。
そのため、建物についても時価より低い評価額となります。

賃貸している場合の評価減（貸家建付地・貸家）
区分所有オフィスを賃貸している場合、さらに評価額を引き下げることが可能です。

土地については「貸家建付地」として評価され、借主の権利（借地権割合・借家権割合）を考慮して評価額が減額されます。
借地権割合にもよりますが、20％前後の減額になります。
また、建物についても「貸家」として扱われるため、借家権30％の評価減がされます。
これにより、自己使用の場合と比較して、さらに相続税評価額を下げることができます。

居住用の区分所有財産については、令和6年以降は評価方法が変更となり、節税効果が低くなってしまいましたが、事業用の場合には規制の対象となりませんので、区分所有オフィスは現行のルールでは大きく評価額が下がります。

居住用の区分所有財産について、詳しく知りたい方は「タワーマンション節税改正｜６割評価の回避方法の解説」をご覧ください。

ただし、令和9年1月1日以降は貸付用不動産の評価方法にも変更があり、5年以内に取得したものについては、時価の80％水準で評価することになります。
そのため、節税目的で区分所有オフィスを購入する場合には、5年超は所有する必要がありますので、早めに対策をする必要があります。

貸付用不動産に関する税制改正について、詳しく知りたい方は「2026年度税制改正【令和8年】｜貸付用不動産を徹底解説」をご覧ください。

区分所有オフィスが相続税の節税対策として有効となる理由は、評価方法の算定方法にあります。
上記2.区分所有オフィスの相続税評価の仕組みの通り、一般的な一軒家の不動産等と比較すると土地の面積が小さく計算されるなど、評価額が引き下げられるようになっており、結果として節税に活用されています。
さらに賃貸物件の場合は貸家建付地、貸家として評価額が下がります。上記の減額により時価と評価額の差額が70％から90％程度になる物件もあり、時価と相続税評価額の乖離によって節税になります。

例えば1億円の現金を保有している場合、相続税の課税対象となる評価額もそのまま1億円となります。
一方で、区分所有オフィスとして保有することで、評価額が80％程度下がる物件もあり、時価が1億円であっても相続税評価額が2,000万円程度にまで下がります。

このように区分所有オフィスは時価と相続税評価額の乖離が大きくなりやすいことから、相続税対策として活用されています。

特に近年は、税制改正により居住用の区分所有財産の評価方法の変更や不動産小口化商品の評価方法の変更により、節税対策が規制される傾向にありますが、区分所有オフィスは、5年超所有する必要がありますが、現行のルールでは規制の対象となっていないことから注目されています。

区分所有オフィスを活用した節税対策について、具体的な事例をいくつかご紹介します。

【財産5億円で相続人3人】

財産が5億円で相続人が妻、長男、長女の3人のケースでは、相続税は以下の通りとなります。

【基礎控除後の課税遺産総額】
5億円－基礎控除（3,000万円＋600万円×3人）＝4億5,200万円

【相続税の総額の基となる税額（妻）】
4億5,200万円×1/2＝2億2,600万円
2億2,600万円×45%－2,700万円＝7,470万円

【相続税の総額の基となる税額（子）】
4億5,200万円×1/4＝1億1,300万円
（1億1,300万円×40％－1,700万円）×2人＝5,640万円

【相続税の総額】
7,470万円＋5,640万円＝1億3,110万円
※配偶者軽減考慮前の計算です。

何も対策をしなかった場合には、配偶者軽減考慮前で相続税は1億3,110万円になる計算です。
こちらの事例で仮に時価2億円で相続税評価額が4,000万円になる物件を購入した場合には、5年超所有することで財産の評価額が3億4,000万円になります。
区分所有オフィスでの対策後の相続税は以下の通りです。

【基礎控除後の課税遺産総額】
3億4,000万円－基礎控除4,800万円＝2億9,200万円

【相続税の総額の基となる税額（妻）】
2億9,200万円×1/2＝1億4,600万円
1億4,600万円×40％－1,700万円＝4,140万円

【相続税の総額の基となる税額（子）】
2億9,200万円×1/4＝7,300万円
（7,300万円×30％－700万円）×2人＝2,980万円

【相続税の総額】
4,140万円＋2,980万円＝7,120万円

こちらの事例では区分所有オフィスを活用することで5,990万円節税できています。

【財産10億円で相続人2人】

財産が10億円で相続人が子2人のケースでは、相続税は以下の通りとなります。

【基礎控除後の課税遺産総額】
10億円－（3,000万円＋600万円×2人）＝9億5,800万円

【相続税の総額】
9億5,800万円×1/2＝4億7,900万円
（4億7,900万円×50％－4,200万円）×2人＝3億9,500万円

何も対策をしなかった場合には、相続税は3億9,500万円になる計算です。
こちらの事例で仮に時価3億円で相続税評価額が6,000万円になる物件を購入した場合には、5年超所有することで財産の評価額が7億6,000万円になります。
区分所有オフィスでの対策後の相続税は以下の通りです。

【基礎控除後の課税遺産総額】
7億6,000万円－4,200万円＝7億1,800万円

【相続税の総額】
7億1,800万円×1/2＝3億5,900万円
（3億5,900万円×50％－4,200万円）×2人＝2億7,500万円

こちらの事例では区分所有オフィスを活用することで1億2,000万円節税できています。

居住用の区分所有財産（タワーマンション等）、不動産小口化商品、賃貸用の区分所有オフィスのそれぞれの節税効果について、比較すると下記の通りとなります。（小規模宅地等の特例は特に変更がありませんので、小規模宅地等の特例を考慮する前の比較となります。）

賃貸用の区分所有オフィスは物件によっても圧縮率は異なりますが、5年超所有することで、都心部の一等地の物件であれば、80％前後の圧縮率になります。

区分所有オフィスのメリットとデメリットをまとめると下記のようなものがあります。

メリット
・資産として保有できる
・5年超保有することで相続税の節税効果が高い （圧縮率は80％前後）

デメリット
・維持費（管理費、修繕積立金）が発生する
・管理組合による制約がある
・元本保証・賃料収入の保証がない
・流動性が低い
・地域や物件による差が大きい
・5年以内に相続が発生すると節税効果が低い
・行き過ぎた節税をした場合の財産評価基本通達6項の否認リスク

財産評価基本通達6項では「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」と定められています。

曖昧な表現のため、適用要件がわかりにくいですが、「行き過ぎた節税対策」に適用されます。
ただし、財産評価基本通達6項は伝家の宝刀と言われ、むやみやたらに適用されることはありません。
令和元年から令和6年までの不動産評価に対する財産評価基本通達6項の適用件数は、年間平均で約2件となっています。

財産評価基本通達6項は節税金額が億単位になるような高額で、かつ、亡くなる直前に購入をしているなど、あからさまな節税対策に適用されているため、5年超保有することが前提となる区分所有オフィスを活用した節税対策については、適用される可能性は高くないと思いますが、高額な節税を検討する場合には、注意が必要です。

区分所有オフィスは相続税対策として有効な側面がある一方で、不動産投資としてのリスクも伴います。
節税効果だけに注目するのではなく、収益性や将来的な出口まで含めて総合的に判断することが重要です。

空室リスク
賃貸用の区分所有オフィスは、通常の不動産投資と同様に空室リスクがあります。
テナントが入居していない期間は賃料収入が得られないだけでなく、管理費や固定費の負担が発生する点にも注意が必要です。

また、空室が長期化すると、貸家建付地や貸家の評価ができずに自用地評価になってしまい、その分については相続税評価の減額効果も小さくなります。
そのため、安定した賃貸需要が見込める物件を選ぶことが重要です。

立地による影響
オフィス需要は立地に大きく影響されます。
都心部やビジネスエリアでは需要も安定すると思いますが、立地によっては空室リスクや時価にも影響がでます。
駅からの距離や再開発の状況、上場企業等の集積など需要の高い物件を選ぶ必要があります。

出口戦略の重要性
区分所有オフィスは流動性が高くないため、売却まで考慮した出口戦略も大切です。
購入時には問題なくても将来的に買い手が見つかりにくい物件の場合には、売却に時間がかかってしまったり、売却価格が下落してしまうリスクがあります。
相続税の節税対策も大事ですが、資産運用としての出口戦略まで含めて検討する必要があります。

以上の点を踏まえて、資産価値の下がりにくい都内の一等地など「資産価値の下がらない物件」かどうかで物件を選ぶことをお勧めします。
例えば、都心の駅近（駅から徒歩5分以内など）の物件、周辺の再開発の状況、上場企業・関連企業の集積など、高い付加価値のある物件は空室リスクや出口戦略でも損をする可能性は低くなると思います。

区分所有オフィスは相続税の節税対策として大きな効果がありますが、その反面、流動性が高くないなどのデメリットもあります。

例えば所有している財産の大半が不動産で金融資産の少ない方の場合には、区分所有オフィスを購入することで、さらに金融資産の割合が少なくなってしまい、相続発生時に納税資金が足りなくなってしまったり、遺産分割にも悪影響が出てしまうリスクがあります。
そのため、まずは相続税の試算や財産の構成比を把握するための現状分析が大切です。

例えば、佐藤和基税理士事務所の場合には、相続税の試算、財産の構成比（金融資産と不動産の割合）を把握してから問題点と生前対策の優先順位の把握をします。
生前対策は、大きく分けると節税対策、納税資金対策、遺産分割対策があります。

例えば、金融資産が多いケースでは納税資金が足りなくなるリスクは低いですし、遺産分割もしやすいと思いますので、節税対策を優先します。
逆に金融資産が少ない場合には、納税資金が足りなくなるリスクや遺産分割がしくにいといったリスクがありますので、納税資金対策や遺産分割対策を優先した方が良いでしょう。

また、区分所有オフィスによる節税は5年超所有することが前提となるため、高齢な方の対策には不向きになります。

以上の点を踏まえて、区分所有オフィスの活用に向いている人は以下のような方になります。
・相続税の節税対策が優先になる
・生前対策をする方が高齢ではない（5年以内の規制に引っかからない）
・所有財産の構成比で金融資産の割合に余裕がある（納税資金や遺産分割に問題がない）

逆に向いていない人は以下のような方になります。
・相続税の節税の優先順位が低い
・財産の構成比で不動産の割合が多い（納税資金の確保が難しい）
・区分所有オフィスを購入することで遺産分割がしにくくなる（相続人間の争いリスク）
・生前対策をする人が高齢で5年以内の規制に引っかかる可能性が高い

区分所有オフィスを活用した節税対策は、上手く利用することで、大きな節税効果が期待できますが、デメリットや注意点もありますので、まずは相続税専門の税理士に相談をして、現状分析と生前対策の優先順位を把握されることをお勧めします。

現行のルールでは、5年超所有することで区分所有オフィスによる節税対策は有効です。
ただし、近年の税制改正では不動産を活用した節税対策を封じる傾向にあります。

区分所有オフィスについても貸付用不動産に該当することから、取得から5年超は保有する必要があり、5年以内に相続が発生する場合には、時価の80％水準で評価をすることになります。
令和6年から居住用の区分所有財産の評価方法が変更となりましたが、そこから比較的早い段階で、不動産小口化商品の評価方法も令和9年以降変更となりました。
不動産小口化商品は1口100万円又は1,000万円単位の少額から投資可能で、相続税の節税効果も非常に高かったことから、あからさまな節税対策で利用されることがあり、問題視された経緯があります。

不動産小口化商品の改正内容について、詳しく知りたい方は「2026年度税制改正【令和8年】｜不動産小口化商品を徹底解説」をご覧ください。

区分所有オフィスについては、5年超の所有が前提となるため、亡くなる直前での駆け込み節税等ができませんので、不動産小口化商品の改正のように短期間での税制改正の可能性は低いと思いますが、節税効果は非常に高いため、将来的には税制改正によって変更となる可能性もあり得ます。

そのため、節税ありきではなく、資産運用としてもマイナスにならないように物件選びが重要になります。

一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所では、区分所有オフィスを取り扱う不動産会社との業務提携が複数社ありますので、区分所有オフィスを活用した節税対策については、ご相談したい方は気軽にご相談ください。

代表の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。
区分所有オフィス以外の不動産を活用した節税対策や相続税に関する内容もご相談ください。

区分所有オフィスを活用した節税のご相談については、近年の税制改正の内容を踏まえて当分の間は初回の相談料は無料とさせていただきます。
ご希望の方には、区分所有オフィスを扱う不動産会社と一緒にご相談にも対応させていただきます。

一般社団法人相続財産再鑑定協会及び佐藤和基税理士事務所の紹介で区分所有オフィスを購入される場合には、購入前後のフォローも無料対応させていただきます。
〇区分所有オフィスによる節税効果のシミュレーション計算
〇区分所有オフィスに関する相続税・贈与税の税務相談
〇区分所有オフィスに関する物件情報や不動産会社のご紹介
〇不動産会社をご紹介する際の同席（同席不要な場合にはご紹介のみでも可）
〇税制改正等により評価方法が変更になる場合の情報共有及び対策の検討
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