タワーマンション節税とは|仕組みと否認リスクについて解説

相続税の節税方法には生前贈与の活用、生命保険の活用、不動産の活用などがあります。不動産での節税にはアパート建築、小規模宅地等の特例の適用などがありますが、タワーマンションも節税に有効です。ここでは、タワーマンションの節税とリスク等についてまとめます。

1.タワーマンションとは

タワーマンションとは居住用超高層建築物のことであり、高さが60mを超える建築物で、複数の階に住戸が所在しているものとなります。一般的には地上20階以上のものをいいます。

2.タワーマンションが節税になる理由

タワーマンションが節税になる理由は、土地・建物の相続税評価額が低くなるためです。以下、土地と建物の評価方法について解説します。

土地の相続税評価額

まず土地の相続税評価額については路線価で評価します。一般的な土地の場合には、路線価評価は時価の80%程度になります。そのため、土地の評価額は一般的にも時価よりも低く評価されるのですが、タワーマンションの場合には、さらに土地の持分割合(敷地権割合)が非常に低くなる点があります。

例えば100戸(床面積は同じ)のタワーマンションの場合、土地の面積に対する持分は100分の1になるため、土地の評価をする際の面積が低くなります。タワーマンションは超高層で階数が非常に多いので、持分割合は低くなり、土地の評価額も相当低く計算されるのです。

さらにタワーマンションを賃貸する場合には貸家建付地として評価を下げることができ、かつ、小規模宅地等の特例も適用ができます。特に小規模宅地等の特例は適用できる面積に上限がありますが、タワーマンションの場合には面積が非常に低くなるため、複数の土地に小規模宅地等の特例を適用することができ、大幅な節税となります。

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は固定資産税評価額がそのまま評価額となります。一般的な建物の場合には、固定資産税評価額は時価の60%程度になります。そのため、建物の評価額は一般的にも時価よりも低く評価されるのですが、タワーマンションの場合には、さら評価額が低くなります。

その理由としては、建物の評価額は面積に応じて平等に評価されます。つまり、低層階も高層階も面積が同じであれば同じ評価額になるのです。タワーマンションの時価は圧倒的に高層階の方が高くなりますので、高層階ほど時価と固定資産税評価額(相続税評価額)との差が大きくなり、節税効果も大きくなります。

3.固定資産税の取り扱い

タワーマンションの固定資産税も上記2の相続税と同様に高層階は低層階と評価額が変わらないことから、節税になっていました。ただし、平成29年度税制改正により平成30年以降に新たに課税されるタワーマンションは高層階にいくほど増税されました。
※固定資産税の課税についてのみの改正のため、評価額への影響はありません。

4.タワーマンション節税の否認リスク

タワーマンション節税は上記の説明の通り、大きく評価額を下げることができることから大幅な節税ができます。ただし、節税金額が大きいことから下記のようなリスクがあります。

課税強化の改正リスク

平成29年度税制改正では固定資産税の課税についてのみの改正でしたが、今後、評価額の改正が行われる可能性もあり得ると思います。

財産評価基本通達6項による否認リスク

財産評価基本通達6項には「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定められています。曖昧な表現となっていますが、つまり「行き過ぎた節税」をした場合に適用されます。

タワーマンション節税は以前から国税当局に問題視されているため、行き過ぎた節税に対しては財産評価基本通達6項が適用されています。なお、財産評価基本通達6項について詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

5.専門家への相談

タワーマンション節税について相談したい方は一般社団法人相続財産再鑑定協会にご相談ください。理事長の佐藤和基は相続税専門の税理士ですので、相続に関する知識や実績が豊富です。タワーマンションを活用した相続対策のご相談については、不動産会社のご紹介が可能です。タワーマンション節税以外についても、相続に関する相談をお受けしています。

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